Mit ihren Baulandmodellen wollen die Kommunen mehr geförderten Wohnraum schaffen. Doch das Gegenteil ist der Fall: Sie verteuern den frei finanzierten Wohnungsbau, wie eine Studie zeigt. Und die Preise und Mieten steigen. Untersucht wurden exemplarisch vier deutsche Großstädte.
Baulandmodelle verteuern im frei finanzierten Wohnungsbau die Mieten um bis zu 17 Prozent und die Kaufpreise um bis zu zwölf Prozent, heißt es in einer Studie von Bulwiengesa im Auftrag der Pandion AG. Untersucht wurden exemplarisch deren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München.
Sozialwohnungen: Nur Hamburg erreicht das Ziel annähernd
Die Modelle streben einen Anteil von 30 bis 50 Prozent an gefördertem Wohnraum im Neubau an. Erreicht wird das laut Studie zumindest annähernd lediglich in Hamburg mit seinem Bündnis für das Wohnen". Dort liegt der Anteil der Sozialwohnungen für berechtigte Haushalte im Zeitraum von 2007 bis 2014 bei rund einem Fünftel (21 Prozent).
In Berlin mit dem Modell "Kooperative Baulandentwicklung / Bündnis für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen" waren es nur acht Prozent. In Düsseldorf – Handlungskonzept Zukunft Wohnen (HKW) – sind es knapp zehn Prozent und in München mit dem Baulandmodell "Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)" 13 Prozent. "Diese Städte verfehlen damit ein wesentliches Ziel ihrer Baulandmodelle", so die Studienautoren.
"Unsere Studie zeigt deutlich die Erfolge und Grenzen der untersuchten Baulandmodelle auf“, sagt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der Bulwiengesa. "Dass nur das Hamburger Modell seine Ziele einigermaßen erreicht, sollte anderen Städten zu denken geben."
Kommunale Wohnungspolitik: Preisgedämpfter Neubau nicht gefördert
Dass die Baulandmodelle noch dazu die Mieten und Kaufpreise im frei finanzierten Wohnungsbau verteuern, liegt laut Bulwiengesa daran, dass Projektentwickler und Bauherren im Rahmen der kommunalen Wohnungspolitik auch die Erschließung der Grundstücke, Straßen und Grünanlagen für die Wohnanlagen und Quartiere finanzieren müssen. Die Förderung des sozialen Wohnraums unterstützt nur die Kosten der Gebäudeerstellung selbst.
Preisgedämpfte Wohnungen werden der Studie zufolge in der Regel gar nicht gefördert. Beide Wohnungstypen machen je nach Stadt einen Anteil von 30 bis 60 Prozent aller Wohnungen aus, für die restlichen frei finanzierten Wohnungen muss die Infrastrukrur von den Bauherren subventioniert werden. Das verteuert die Kaufpreise um bis zu zwölf und die Mieten um bis zu 17 Prozent.
"Hier sehen wir Korrekturbedarf. Die Menschen in den Städten benötigen dringend mehr Wohnungen. Schon die Erhöhung der Quoten für geförderten und preisgedämpften Wohnraum in Berlin, Düsseldorf und München hat zu deutlichen Einbrüchen des Neubauvolumens geführt", ergänzt Reinhold Knodel, Inhaber und Vorstand von Pandion.
Neubaumieten: Teils auch für die Mittelschicht nicht bezahlbar
Die untere Mittelschicht kann sich der Studie zufolge die Mieten neu gebauter Wohnungen in den vier analysierten Städten nicht mehr leisten. In Berlin gilt das demnach auch für Haushalte der "mittleren Mittelschicht". Haushalte mit vier Personen können sich Neubaumieten nur leisten, wenn sie zur oberen Mittelschicht gehören."Diese Haushalte wandern bereits jetzt in die Speckgürtel der Städte ab. Diese Entwicklung wird sich weiter verstärken", meint Schulten.
Die rasante Entwicklung der Baukosten habe bereits zu Verzögerungen bei Bauvorhaben oder zur Aufgabe geplanter Projekte geführt. Um dem Wohnungsmangel etwas entgegen zu setzen, empfiehlt die Studie Änderungen der Förderpolitik: So sollten zum Beispiel die bautechnischen Anforderungen im sozialen Wohnungsbau reduziert werden, nicht das Objekt, sondern das Subjekt gefördert werden, vor allem im Hinblick auf Familien. Der Umgang mit den bestehenden Sozialwohnungen wird kritisiert. "Die Bundesländer sollten die Fehlbelegungsabgabe nutzen, um die Verteilung geförderten Wohnraums gerechter zu gestalten", sagt Schulten abschließend. Unter anderem Berlin hat die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe abgeschafft.
Bulwiengesa-Studie "Baulandmodelle und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt"
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