17.03.2017 | Analyse

Wohnungsmarkt: Baugenehmigungen stark gestiegen – doch es reicht nicht

Genehmigt ist noch lange nicht gebaut: Es fehlt an Fertigstellungen und damit weiterhin an Wohnungen in Deutschland.
Bild: Corbis

Im Jahr 2016 wurden dem Statistischen Bundesamt zufolge 375.400 Wohnungen genehmigt, 21,6 Prozent (66.700 Wohnungen) mehr als 2015. Das ist ein neuer Rekord seit 1999: Damals wurden 440.800 Wohnungen genehmigt. Und doch ist das immer noch zu wenig, wie Analysen der Wohnungswirtschaft zeigen. Selbst wenn alle genehmigten Wohnungen auch gebaut würden, bestünde weiterhin Wohnungsnot – vor allem in den Metropolen.

Der Anstieg der Baugenehmigungszahlen werde von manchen Akteuren als Trendwende auf dem Wohnungsmarkt verkauft, kritisiert Andreas Ibel, Chef des BFW Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen.

"Vor dieser Fehlinterpretation kann ich jedoch nur warnen", so der BFW-Präsident.

In Deutschland müssten laut Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks 400.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Auch Hans-Hartwig Loewenstein, Präsident des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), klagte auf dem Baugewerbetag 2016 in Berlin darüber, dass es mit dem Wohnungsbau nicht schnell genug vorangehe.

Der neuerliche Anstieg dürfe jedenfalls nicht darüber hinwegtäuschen, "dass wir vom eigentlichen Neubaubedarf von jährlich 400.000 Wohnungen meilenweit entfernt sind", so Ibel. Baufertigstellungszahlen seien aussagekräftiger als Baugenehmigungszahlen: Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2015 war um nur ein Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, während bei den Baugenehmigungszahlen ein Plus von 8,4 Prozent verzeichnet worden sei.

"Von einem Wohnungsbau-Boom kann man daher noch nicht sprechen", sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

Hinzu komme, dass mehr als ein Viertel des Zuwachses durch die starke Steigerung bei den Genehmigungen von Wohnheimen unter anderem für Flüchtlingsunterkünfte resultiere. Diese trügen aber nicht zu einer dauerhaften Entlastung auf den regulären Wohnungsmärkten bei. Die Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen sind mit plus 109,7 Prozent beziehungsweise 13.100 Wohnungen am stärksten gestiegen. Das schönt die Ergebnisse. Zu dieser Kategorie zählen auch Flüchtlingsunterkünfte.

"Klare politische Impulse sind mehr denn je gefragt", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Der IVD-Präsident erinnert dabei an eine Studie von Professor Bernd Raffelhüschen von der Albert-Ludwigs-Universität in Freiburg im Breisgau, der einen Bedarf von jährlich 500.000 neuen Wohnungen errechnete.

Steuerwettlauf der Länder beenden, steuerliche Anreize schaffen

"Die Politik darf hier keine wahlkampfbedingte Trendwende mit Zahlen ausrufen, die für die tatsächliche Situation auf dem Wohnungsmarkt nur bedingt Aussagekraft haben", warnt Ibel.

Vielmehr müssten nach der Bundestagswahl schnell Maßnahmen ergriffen werden, um eine Trendwende auf dem Wohnungsmarkt herbeizuführen.

Ein wichtiger Meilenstein: Die Verabschiedung der Baugesetzbuch-Novelle Anfang März im Bundestag. Auch die Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen könnten Grundlage für die Maßnahmen sein, so Ibel. Nach fünf Monaten "Eiszeit" haben die Partner aus Politik und Immobilienwirtschaft die Arbeit gerade erst wieder aufgenommen.

Aus einer Art "To-do-Liste" des BFW kann zusammengefasst gesagt werden, dass der Verband vor allem den Steuerwettlauf der Länder für kontraproduktiv hält. So fordert etwa BFW-Vizepräsident Dr. Christian Kube, dass die Grunderwerbsteuer bundesweit auf ein investitionsfreundliches Niveau von 3,5 Prozent zurückgeführt wird. Außerdem müsse der Ersterwerb einer selbstgenutzten Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit werden.

"Sollte sich hier nicht zügig etwas ändern, werden die Neubauzahlen trotz des vermeintlichen Anstiegs bei Weitem nicht an das heranreichen, was eigentlich gebraucht wird", ergänzt GdW-Chef Axel Gedaschko. Sein Verband hatte im November 2016 einen Wunschkatalog für die Bundestagswahl 2017 mit fünf zentralen Forderungen zusammengestellt.

Laut IVD gab es in Berlin mit 25.207 Baugenehmigungen und einem Anstieg von 12,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr die meisten Genehmigungen, während in Düsseldorf der Anstieg mit 241,9 Prozent auf 4.657 Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr am höchsten war.

Bauen einfacher und schneller machen

"Bauen muss einfacher, schneller und kostengünstiger werden", so BFW-Vizepräsident Frank Vierkötter.

Vierkötter fordert eine praxisnähere Ausgestaltung des Normungswesens. Notwendig sei auch die Schaffung von Eilverfahren bei den Baugenehmigungsverfahren. In den Wahlprüfsteinen spricht sich der BFW darüber hinaus für eine Optimierung der Flächenvergabe aus.

Mit einer immer weiter steigenden Auflagenflut und fehlenden Anreizen für den Wohnungsbau sorge die Politik zudem dafür, dass die Dynamik beim Wohnungsbau nicht genug in Gang komme, sagt auch Gedaschko.

"Etwa 80 Prozent der Wohnungen werden von privaten Investoren errichtet", ergänzt IVD-Chef Schick. Die Bestrebungen mancher Parteien für eine Reform des Mietrechts seien Gift für das Investitionsklima. Vielmehr sei ein klares Bekenntnis der Politik zu der Befristung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre und eine Absage an alle Bestrebungen, das Mietrecht weiter zu Lasten der Vermieter zu verschärfen, erforderlich.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsnot, Baugenehmigung

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