09.10.2012 | Expo Real

Auf Europas Wohnungsmärkten werden Risiken zunehmend gescheut

Die Vergabe von Immobilienkrediten wurde noch einmal verschärft
Bild: Haufe Online Redaktion

Die Staatsschuldenkrise sorgt für Veränderungen in der Immobilienwelt. Die Nachfragezunahme im "Core"-Segment sei nur ein Beispiel dafür, sagt Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research bei der Patrizia. Der vierte "Wohnungsmarktbericht Europa" stehe ganz im Zeichen der Sicherheit.

Zu dieser sicherheitsorientierten Grundstimmung trage die Politik entscheidend bei. Auch die Banken habe der Wunsch nach Sicherheit erfasst. In der zweiten Jahreshälfte 2011 wurden die Bedingungen für die Vergabe von Bankkrediten noch einmal verschärft.

Steigende Risikoaversion verstärkt Divergenz in der Euro-Zone

Während die aktuell lockere Geldpolitik der Zentralbanken in ganz Europa gute Voraussetzungen für Investitionen in Wohnimmobilien bietet, verstärkt die steigende Risikoaversion die Divergenz in der Euro-Zone. Während Länder wie Spanien, Italien und Portugal weiter mit Korrekturen ihres Marktes kämpfen, gelten Deutschland, Schweden oder die Schweiz für Investoren als sichere Häfen. Auch andere Indikatoren wie Wohneigentumspreise und Fertigstellungszahlen fallen meist zugunsten von bereits leistungsstarken Ländern aus.

Wohneigentumspreise wieder auf Vorkrisenniveau

Der Preisindex für Wohneigentum im Euroraum befindet im ersten Quartal 2012 in etwa auf dem gleichen Niveau wie im zweiten Quartal 2007, kurz vor Ausbruch der Finanzkrise. Zuletzt war eine leicht negative Preisentwicklung festzustellen. Gründe sind trotz der niedrigen Bankkreditzinsen die Verschärfung von Kreditvergaberichtlinien durch die Banken und eine gestiegene Arbeitslosigkeit.

Europas Wohneigentumsmarkt bleibt geteilt

Der Trend zur Teilung des Wohneigentumsmarktes im Euroraum setzt sich fort. Weiterhin teilt er sich in Länder, die keinen oder nur einen sehr geringen Einfluss der Krise auf die Wohneigentumspreise spürten. Darunter fallen Deutschland und Österreich, aber auch – mit leicht rückläufigen Preissteigerungen – Belgien und Portugal.

Auf der anderen Seite stehen Länder, deren Wohneigentumsmärkte sich noch in der Korrekturphase befinden. Zu den Ländern, bei denen sich bereits Preisstabilität abzeichnet, gehören Dänemark und Großbritannien, während in Irland, Spanien und den Niederlanden die Korrektur noch nicht abgeschlossen scheint.

Keine Preisblase in Deutschland

Die Preiserhöhungen im Wohneigentumsmarkt sind erklärbar und daher gerechtfertigt. Über Jahre hinweg war die Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland real gerechnet tendenziell rückläufig. Im Anstieg der Neubaupreise kommen jetzt drastisch gestiegene Kosten für Energieträger und Rohstoffe zum Ausdruck. Auch die Baulandpreise ziehen weiter an.

Ungleichgewichte im Wohnbau gehen zurück

Immer mehr Länder weisen im Wohnbau stagnierende oder rückläufige Fertigstellungszahlen auf. Deutlich positive Entwicklungen zeigen dagegen vor allem Länder mit einem starken Mietmarkt wie Deutschland, Finnland und die Schweiz.

Hohe Nachfrage nach vermieteten Wohnimmobilien

Die hohe Nachfrage nach vermieteten Wohnimmobilien durch institutionelle Investoren und wohlhabenden Privatpersonen trifft auf ein geringes Angebot am Markt. Da Bestandshalter vielfach nicht bereit sind zu verkaufen, die Neubautätigkeit auf niedrigem Niveau verharrt und Privatinvestoren oft geringe Renditeanforderungen haben, ging die Rendite bei Mehrfamilienhäusern in guter/sehr guter Qualität zurück. Trotzdem bleibt die Rendite in Top-Lagen vieler europäischer Länder gegenüber nationalen zehnjährigen Staatsanleihen attraktiv.

Deutschland weltweit einer der attraktivsten Wohnmärkte

Das Transaktionsvolumen wird 2012 deutlich über dem des Vorjahres liegen. Auch managementintensive Portfolios können verkauft werden. Das Transaktionsgeschehen ist von Großtransaktionen bestimmt, die durch Sonderbedingungen begünstigt werden. Dazu gehören Vorgaben der EU und von kreditgebenden Banken forcierte Transaktionen.

Hypothekenbesicherte Bonds tragen Wachstum von Covered Bonds

Im vergangenen Jahr waren fast 90 Prozent aller Neuemissionen bei Covered Bonds hypothekenbesichert. Grund dafür ist, dass institutionelle Investoren in den vergangenen beiden Jahren verstärkt den indirekten Weg der Immobilieninvestition über die Finanzierungsseite suchen. So rücken auch die Refinanzierungsinstrumente der Banken wieder verstärkt in den Fokus.

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