06.04.2017 | Studien

Der Bürovermietungsmarkt brummt – moderne Flächen werden zunehmend knapper

Berlin boomt: Hier gnz besonders wird hochwertiger Büroraum knapp
Bild: Matthias Mittenentzwei ⁄

Die großen Maklerhäuser sind sich einig: Die deutschen Top-Bürovermietungsmärkte haben im ersten Quartal 2017 glänzende Ergebnisse eingefahren und sind auch für das Gesamtjahr weiter auf Rekordkurs. Da die Leerstände in den meisten der untersuchten Großstädte weiter sinken werden, wird sich vor allem der Angebotsengpass an modernen Flächen weiter verschärfen und die Mieten erneut anziehen. Unterschiedlich ist die Bewertung der einzelnen Standorte.

Colliers International Deutschland und JLL haben die sieben Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart untersucht. Nach Angaben von Colliers hat der Flächenumsatz in diesen Top 7 mit 960.000 Millionen Quadratmetern den Rekordauftakt des Vorjahres sogar noch einmal um rund 20 Prozent übertroffen. JLL spricht von knapp einer Million vermieteter Quadratmeter und einem Plus von rund sieben Prozent.

„Deutsche Unternehmen beurteilen ihre derzeitige wirtschaftliche Lage durchweg positiv und blicken optimistisch in die Zukunft“, sagt Susanne Kiese, Head of Research bei Colliers.

Selbst befürchtete Auswirkungen des Brexit oder die angekündigten handelseinschränkenden Maßnahmen der Trump-Regierung scheinen keine größeren Verunsicherungen hervorzurufen.

BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hat im ersten Quartal 2017 acht wichtigste Standorte (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) untersucht und kam auf insgesamt 945.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche und damit ebenfalls auf ein Rekordergebnis, das noch einmal rund 13 Prozent über dem bisherigen Allzeithoch des vergleichbaren Vorjahreszeitraums liegt.

„Die aktuellen Diskussionen um vielfältige politische Risiken hindern die Nutzer nicht, den aktuellen Aufschwung aktiv mitzugestalten“, sagt Marcus Zorn, Deputy CEO von BNPPRE.

CBRE hat sich in seiner Analyse auf fünf Topstandorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) beschränkt und kommt für die ersten drei Monate 2017 auf 848.000 Quadratmeter umgesetzte Bürofläche – das sind 6,5 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

„Das Angebot an top ausgestatteten und flexibel nutzbaren Büroflächen ist in den deutschen Immobilienhochburgen limitiert“, so Timo Tschammler, CEO JLL Deutschland.

Beides bremse die Dynamik, sonst hätte das Ergebnis in den Top 7 nach Meinung von JLL noch besser ausfallen können.

München mit dem höchsten je registrierten Jahresauftakt

Mit rund 260.000 Quadratmetern Flächenumsatz, dem höchsten in einem ersten Quartal erzielten Ergebnis, hat sich Colliers zufolge München an die Spitze der Top 7 gesetzt. BNPPRE ermittelte für die bayrische Landeshauptstadt 253.000 Quadratmeter und damit ein Plus von 40 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten 2016. CBRE geht für München von 262.400 Quadratmetern und einem Plus von 36 Prozent aus. Ähnliche Zahlen bringt JLL mit einem Plus von 39 Prozent auf einen Umsatz von 260.000 Quadratmetern.

Berlin ist laut Colliers gefragt wie nie: Die Hauptstadt erzielte, trotz eines stark limitierten Flächenangebots, mit rund 190.000 Quadratmetern einen neuen Höchststand. BNPPRE liefert für die Bundeshauptstadt identische Zahlen. Der bisherige Rekord aus 2016 sei damit um sieben Prozent überholt worden. Auch hier liegt CBRE leicht höher mit einem errechneten Flächenumsatz von 200.100 Quadratmetern. Laut JLL ging Berlins Umsatzvolumen um 13 Prozent zurück auf knapp 216.000 Quadratmeter.

Bild: JLL

JLL: Hamburg zeigt größte Performance, Frankfurt enttäuscht

Hamburg hat nach Berechnungen von Colliers im Vorjahresvergleich mit dem drittgrößten Flächenumsatz von 152.000 Quadratmetern den größten Zuwachs verbucht: plus 60 Prozent. Leicht darunter liegen die Zahlen von BNP Paribas Real Estate: Zum neuen Hamburger Bestwert haben hiernach 150.000 Quadratmetern gereicht, womit der Vorjahreswert um 56 Prozent übertroffen worden wäre. CBRE kommt auf 164.000 Quadratmeter, das wäre ein Plus von 53 Prozent. Für JLL hat Hamburg die beste Zwölf-Monats-Performance gezeigt: Nach dieser Studie stieg der Umsatz hier um 48 Prozent auf aktuell 160.000 Quadratmeter.

Frankfurt (123.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (109.000 Quadratmeter) wiederholten nach Zahlen von Colliers mit fast identischen Ergebnissen die Vermietungsumsätze vom ersten Quartal 2016. Laut BNPPRE legte der Flächenumsatz in der Mainmetropole um elf Prozent auf 137.000 Quadratmeter zu (CBRE: 110.100 Quadratmeter); in Düsseldorf wurden laut BNPPRE 111.000 Quadratmeter (CBRE: 111.400 Quadratmeter) erfasst, zehn Prozent weniger als im Vorjahr.

Am Finanzplatz Frankfurt verzeichnet CBRE seit Anfang des Jahres eine Vielzahl an konkreten Gesuchen von Banken und Finanzdienstleistern aus London. Diese Unternehmen müssten sich für die Zeit nach dem Brexit wappnen, um weiterhin ungehinderten Zugang zum europäischen Binnenmarkt zu haben.

"Diesbezüglich erwarten wir konkrete Anmietungsentscheidungen in den kommenden sechs bis zwölf Monaten“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland.

Das sehen zahlreiche Experten so. Ganz anderer Ansicht ist hier JLL: Der in Frankfurt registrierte Büroflächenumsatz von 116.000 Quadratmetern sei kein berauschendes Ergebnis und liege nochmals rund zehn Prozent unter dem Ergebnis des ersten Quartals 2016.

JLL: Von möglichen Brexit-Effekten kann also noch immer keine Rede sein.

CBRE: TMT-Sektor starker Umsatztreiber in München und Berlin

Mit rund 19 Prozent am Gesamtflächenumsatz trug CBRE zufolge der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie) einen Großteil zum Umsatzergebnis bei. Insbesondere in München (28 Prozent) und Frankfurt (20,5 Prozent) hätten Unternehmen dieses Sektors den Umsatz getrieben. Am Düsseldorfer Markt entfielen demnach ebenfalls starke 17 Prozent auf den TMT-Sektor. Auf den Finanzsektor entfielen laut CBRE im Mittel der Top 5-Standorte rund neun Prozent.

Heterogen ist laut Colliers der Jahresstart in Stuttgart verlaufen: In Summe wurde in der baden-württembergischen Hauptstadt ein Flächenumsatz von 75.000 Quadratmetern erzielt, was im Vorjahresvergleich einem Plus von 23 Prozent entspricht (JLL: plus 18 Prozent). Köln bildet laut Colliers mit einem Flächenumsatz von 50.000 Quadratmetern das Schlusslicht unter den Top 7. Hier kommt BNPPRE auf 55.000 Quadratmeter (minus elf Prozent).

BNPRE hat außerdem Leipzig (20.000 Quadratmeter; minus neun Prozent) und Essen unter die Lupe genommen: Essen schaffte demnach die stärkste Zunahme mit plus 190 Prozent, womit das schwache Vorjahresresultat auf aktuell 29.000 Quadratmeter gesteigert wurde.

Kurzfristig verfügbare Flächenreserven auf 4,8 Prozent gesunken

Der Leerstand hat nach Angaben von Colliers über alle Top 7 hinweg mit einem Volumen von 4,3 Millionen Quadratmetern und einer Quote von 4,8 Prozent einen neuen Tiefstand erreicht. Aktuell stehen demnach 480.000 Quadratmeter weniger leer als noch vor zwölf Monaten. JLL errechnete für die sieben Bürohochburgen 4,9 Millionen leerstehende Flächen, was einer Leerstandsquote von 5,3 Prozent entspricht. Damit sei das Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen innerhalb der vergangenen zwölf Monate um weitere 670.000 Quadratmeter abgebaut worden. Es wird eng in den Metropolen.

Laut BNPPRE ist der Leerstand in den vergangenen zwölf Monaten über die untersuchten acht Standorte hinweg um zehn Prozent auf aktuell 5,52 Millionen Quadratmeter gesunken. Dies sei der niedrigste Wert der vergangenen 16 Jahre und spiegele eine Entwicklung wider, die laut BNPPRE zeigt, dass die Märkte von Überhitzungstendenzen weit entfernt sind.

In den Hotspots Berlin und München ist die Leerstandsquote nach Berechnungen von Colliers im ersten Quartal 2017 unter die Drei-Prozent-Marke gerutscht. CBRE geht für München von 3,7 Prozent Leerstand aus (BNPPRE: vier Prozent). Selbst kleinere Gesuche seien im Gebäudebestand nur noch schwer zu realisieren, heißt es bei Colliers. Anmietungen in Projektentwicklungen sind demnach oft die einzige Möglichkeit, die Flächennachfrage zu befriedigen.

BNPPRE zufolge verzeichnete Berlin mit minus 29 Prozent auf 523.000 Quadratmeter den mit Abstand stärksten Leerstandsabbau unter den acht untersuchten Städten. Die Leerstandsquote liegt demnach mit 2,7 Prozent (CBRE: 4,2 Prozent).

Bild: JLL

Colliers: Frankfurt verfügt über die größten bezugsfähigen Flächenreserven

Auch in Stuttgart bleibt laut Colliers die Leerstandsrate im Bereich von drei Prozent (JLL: 3,4 Prozent), in Köln und Hamburg liegt sie bei fünf Prozent. Laut BNPPRE verzeichnet Köln ein Minus von 21 Prozent und kommt auf ein Leerstandsvolumen von 369.000 Quadratmetern und eine Leerstandsrate von 4,7 Prozent. In Hamburg erreicht der Leerstand BNPPRE zufolge neue Tiefstände: Das Volumen von 778.000 Quadratmetern entspreche einer Leerstandsrate von 5,6 Prozent. Laut CBRE stehen in der Hansestadt 5,3 Prozent des Bestandes leer.

Frankfurt verfügt laut Colliers unter den sieben Vergleichsmärkten mit elf Prozent (JLL: neun Prozent) über die größten, sofort bezugsfähigen Flächenreserven. Diese entsprechen allerdings nicht immer den Ansprüchen der Nutzer, wenn es um Flächenzuschnitte und Ausstattung geht. Laut BNPPRE reduzierte sich das Angebot am Finanzmarktplatz Frankfurt um zehn Prozent auf knapp 1,57 Millionen Quadratmeter: Die Leerstandsrate nähert sich mit 10,1 Prozent allmählich dem einstelligen Bereich.

In Düsseldorf (926.000 Quadratmeter; minus ein Prozent) und Leipzig (333.000 Quadratmeter; plus 0,3 Prozent) waren laut BNPPRE keine größeren Veränderungen zu beobachten: demnach ist die Quote im Stadtgebiet auf 7,5 Prozent gesunken. Auch Colliers hat in Düsseldorf nur einen Rückgang von 0,6 Prozentpunkten auf 6,9 Prozent (JLL: acht Prozent) beobachtet.

CBRE: Nachfragetrend geht zu citynahen Teilmärkten

Der einzige Standort in der BNPPRE-Studie mit spürbar gestiegenen Leerständen ist Essen: Hier werden 196.000 Quadratmeter (plus 13 Prozent) registriert, wodurch die Leerstandsrate leicht auf 5,7 Prozent angezogen hat.

„Hochwertiger Büroraum wird vor allem in den bevorzugten Innenstadtlagen der Großstädte knapp", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Dadurch werde sich der Nachfragetrend der Nutzer nach modernen und effizienten Flächen in den citynahen Teilmärkten weiter fortsetzen. In absoluten Zahlen verringerte sich laut CBRE die leerstehende Bürofläche an den untersuchten Top 5-Standorten um mehr als 17 Prozent auf 4,2 Millionen Quadratmeter.

Wie CBRE mitteilt, wurden in München und Berlin mit jeweils rund 70.000 Quadratmetern einige Flächen fertiggestellt – die jedoch nur teilweise die angespannte Angebotssituation entlasten. In Berlin waren lediglich 24 Prozent der Flächen zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch am Markt verfügbar, in München immerhin 34 Prozent.

Schlagworte zum Thema:  Vermietungsmarkt, Büroimmobilie, Angebot

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