Mehr als 30 Prozent der Wechsler von Miete zu Wohneigentum sind ledig Bild: Corbis

Es ist immer noch günstiger, in Deutschland zu kaufen anstatt zu Mieten: durchschnittlich ist der Erwerb von Wohneigentum um 33 Prozent erschwinglicher, nach 41 Prozent im Jahr zuvor. Das ist ein Ergebnis des Accentro-IW-Wohnkostenreports 2017. Doch die Zahl der Ersterwerber ist rückläufig, vor allem in den Städten, Tendenz steigend. Besonders betroffen sind junge Familien.

"Die heutigen Käufer sind eher Doppelverdiener ohne Kinder", sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG. Um Schwellenhaushalte zu unterstützen, müssten Fehlentwicklungen der vergangenen Jahre, etwa die Erhöhungen der Kaufnebenkosten, rückgängig gemacht werden. Gute Ansätze, wie der Erlass der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer könnten, könnten den Immobilienkauf laut Mingazzini erleichtern.

Untersucht wurden für den Wohnkostenreport 2017 bundesweit die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte. Die Studie wurde vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag der Accentro Real Estate AG erstellt, unter wissenschaftlicher Leitung von Professor Dr. Voigtländer.

Nord-Süd-Gefälle: Selbstnutzervorteil im Norden höher als im Süden

Seit 2008 sind die Kosten für die Selbstnutzung der Studie zufolge zunächst kontinuierlich gesunken und erst in den vergangenen zwei Quartalen wieder angestiegen. Dabei lässt sich mit wenigen Ausnahmen ein deutliches Nord-Süd-Gefälle erkennen: In Hamburg ist die Vorteilhaftigkeit am höchsten mit 40 Prozent, in Stuttgart liegt sei bei lediglich 23 Prozent. Der Mehrwert in Berlin beträgt 36 Prozent. Die Mieten in der Hauptstadt sind seit 2004 um 69 Prozent gestiegen.

In den Top 7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) ist der Vorteil der Selbstnutzung überall gegeben. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten und die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital, die Instandsetzung sowie den Wertverzehr ergeben. Die Kluft zwischen Einkommensentwicklung und Immobilienpreisen wird immer größer, wie eine Studie der Postbank zeigt.

Stagnation beim Eigentumserwerb – trotz Niedrigzinsen

Trotz der niedrigen Zinsen stagniert die Wohneigentumsquote in der Bundesrepublik, vor allem in den Metropolregionen. Auch die Anzahl der Haushalte rückläufig, die von der Mietwohnung in das Eigenheim gewechselt sind: seit 2013 ist die Zahl um 25 Prozent gesunken. Das Durchschnittsalter der Käufer liegt aktuell bei 48 Jahren, 2013 lag es noch bei 50 Jahren. Das ist im internationalen Vergleich spät. In Deutschland leben 52 Prozent der Bevölkerung im eigenen Haus. Das sind deutlich weniger als im übrigen Europa mit 70 Prozent.

Hauptwechsler sind kinderlose Ehepaare die zusammenleben. Die Haushalte sind überwiegend voll erwerbstätig und verfügen über höhere Einkommen. Mehr als 30 Prozent der Wechsler sind ledig mit einem hohen Nettoeinkommen. Die Zahl der Kinder je Käuferhaushalt ist in den vergangenen zwei Jahren von 0,55 auf 0,35 gesunken.

"Ursächlich ist der hohe Kapitalbedarf aus Erwerbsnebenkosten und Eigenkapital, der viele Haushalte vom Kauf eines Eigenheims abhält", sagt Voigtländer, Leiter "Kompetenzfeld Finanzmärkte und Immobilienmärkte" des IW Köln.

Dabei wäre es vor allem für die junge Generation wichtig, die Altersvorsorge durch Wohneigentum zu ergänzen. Das zeigen auch andere Studien zum Thema Nebenerwerbskosten.

Gefahr bei der Anschlussfinanzierung gering

Im Gegensatz zum Mieter betreibt der Eigentümer über die Tilgung einen Vermögensaufbau. Selbst bei einem Zinsanstieg auf 4,5 Prozent bei der Anschlussfinanzierung wird der Eigentümer trotz Zinsen, Tilgung und Instandsetzung weniger belastet als der Mieter. Dies gilt für 93 Prozent der Kreise und bedeutet, dass die Altersvorsorge praktisch kostenlos ist. In nur rund sieben Prozent der Landkreise ist der Vermögensaufbau mit einer Mehrbelastung gegenüber dem Mieten verbunden – die meisten Kreise liegen im Großraum München.

Schlagworte zum Thema:  Wohnkosten, Miete, Wohnimmobilien, Immobilienkauf

Aktuell
Meistgelesen