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Konstantin Klein, Geschäftsführer PROJECT Immobilien Hamburg GmbH, wünscht sich mehr Flexibilität. Bild: Steffen Dollhopf

Ein weiteres großes Thema in Hamburg ist der Wohnungsbau. Knappe Flächen sind auch hier das Problem.

Wo klemmt es Ihrer Meinung nach noch?
Klein: Das andere Thema ist der Wohnungsdruck: In integrierten Lagen Hamburgs heißt es immer Aufstockung. Doch die ist rechtlich schwierig, technisch aufwändig und oft sehr teuer. Deswegen passiert sie auch nicht. Dann gibt es das Thema der flächenintegrierten Lagen.

"Wenn eine Bürofläche ohne Nutzung dahindarbt und man dann pauschal sagt, wir wandeln das nicht in Wohnungen um, finde ich das persönlich schwierig." Konstantin Klein, Geschäftsführer PROJECT Immobilien Hamburg GmbH

Da wünsche ich mir mehr Flexibilität auch im Planungsrecht. Mit der Entwicklung Urbanes Gebiet hat der Gesetzgeber durchaus auch schon vorgemacht, wie es gehen kann. In Zukunft verträgt es auch Hamburg, in den Einfamilienhausgebieten siedlungsstrukurell ein bißchen in die Höhe zu gehen. Das sind die wichtigen Themen für einen Bauträger wie PROJECT Immobilien.

Das alles hört sich, Herr Ringe, wie die Quadratur des Kreises an. Gehen Sie morgens noch fröhlich ins Büro?
Ringe: Na ja, es ist grundsätzlich sehr schwierig, einen alle zufrieden stellenden Interessenausgleich zu finden. Und ja, es gibt im Hamburger Osten partiell eine relativ starke Unternutzung. Das sind aber so gut wie keine öffentlichen Flächen. Da gelangt man sehr schnell zu eigentumsrechtlichen Fragestellungen.

Und wo geht es um öffentliche Flächen?
Ringe: Wir haben etwa mit Billbrook vor zweieinhalb Jahren ein Projekt mit der Wirtschaftsbehörde und der IBA begonnen. Dort geht es um Revitalisierung des Industrie- und Gewerbestandorts Rothenburgsort. Das ist mit 79 Hektar das zweitgrößte Areal in Hamburg und besitzt aufgrund alten Baurechts schon eine hohe Gewerbenutzung und einen relativ hohen Versiegelungsgrad.

Trotzdem gibt es auch noch viele Hektar etwa mit Flächen fressendem Gebrauchtwarenhandel.
Ringe: Entscheidend sind hier wieder die privaten Besitzverhältnisse. Die Besitzer erhalten vielleicht zwei Euro pro Quadratmeter Monatsmiete für die Freifläche. Da können wir alle hier am Tisch lange rechnen für ein besseres gewerbliches Konzept!

"Auch mit Maßnahmen, die städtebaulich attraktiv sind, können Sie die Leute nicht zwingen." Bernd Ringe, Teamkoordinator Immobilienservice und Projektentwicklung HWF, Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung

Mit Aufwertung der Infrastruktur setzen wir zwar gewisse Anreize. Es ist aber trotzdem schwierig. Wir dürfen etwa nur bis zu einem gewissen Verkehrswert kaufen. Doch der Markt fordert bereits sehr viel höhere Preise. Und dann gibt es immer irgendwelche Akteure am Markt, die diese Preise doch noch zahlen.

Genehmigungsverfahren verkürzen

Müsste man, Herr Klein, auch die Genehmigungsverfahren verkürzen?
Klein: Das ist sicherlich ein nicht zu unterschätzender Aspekt. Und der gilt sowohl für gewerbliche wie auch für unsere wohnwirtschaftlichen Grundstücke. Und er gilt für das viele Bauland, das eine strategisch günstige Lage in der Stadt hat.

Wie, Herr Pirschel, stellen Sie sich eigentlich auf die ungewisse Zinslandschaft ein?  
Pirschel: Der eine Weg ist, sehr frühzeitig zu verkaufen und in die Realisierung reinzugehen. Ich vertrete hier mit der Strabag ein Unternehmen, das dafür steht, Dinge baulich umzusetzen. Wir gehören nicht zu den Spekulanten, die über die Preisentwicklung mehr Rendite als über das eigentliche Projekt erzielen wollen. Da ist es zudem wichtig, sich über so genannte Forward-Deals und Forward-Funding die heutige Zinslandschaft langfristig zu sichern. Genau mit diesen beiden Strategien agieren wir auch derzeit am Markt.

Herr Sonnenschein, wer soll für 1.000 Euro pro Quadratmeter Bauland und 3.000 Euro Baukosten pro Quadratmeter in Hamburg noch kaufen? Erreichen Sie noch Durchschnittsverdiener mit Ihren Projekten?      
Sonnenschein: Diese Grundannahmen sind prinzipiell erst einmal richtig.

"Die Zinsen wirken wie kommunizierende Röhren: Sobald diese kräftig steigen, werden auch die Bodenpreise wieder sinken." Albrecht Sonnenschein, Niederlassungsleiter Hamburg Instone Real Estate Development

60 Prozent der Bevölkerung in Hamburg haben ein Einkommen von bis zu 3.000 Euro netto im Monat. Für diese Gruppe überlegen wir  – ähnlich wie Goldbeck – perspektivisch seriell zu fertigen.
Gibt es weitere Strategiebestandteile?
Sonnenschein: Wir machen einfach nicht alles mit. Es werden ja teilweise Objekte weitergedreht mit absurden Preisvorstellungen. Dabei kassiert einer gleich über 50 Prozent dessen, was an Perspektive drinsteckt, ohne dass überhaupt ein Risiko getragen wird. Der Käufer eines solchen Objekts muss einen anderen Taschenrechner haben als ich. Und falls die Zinsen wieder steigen, schauen wir, welche Klientel wir bedienen. Denn diejenigen, die über Erbschaften oder über Familienfinanzierung Preise jenseits von 6.000 Euro pro Quadratmeter bezahlen können, die werden deutlich seltener. Und ich kann es mir nicht leisten, Eigentumswohnungen im Bestand zu halten, weil der Preis zu hoch ist. 

Flächenreduzierung gegen steigende Preise

Pirschel: Im Wohnungsbau hilft – wenn die Preise steigen – in der Regel weniger Wohnfläche.
Sonnenschein: Auch das machen wir.

Klein: Doch auch die Flächenreduzierung ist begrenzt. Ich kann doch nicht sagen, ich will Familien in der Stadt haben, aber ihr müsst alle mit 60 Quadratmetern auskommen. Ich prophezeie deshalb ganz mutig: In den nächsten zwölf bis 18 Monaten werden wir auch im Umland einen Kaufpreis von über 4.000 Euro pro Quadratmeter sehen.

Dann werden sich definitiv weniger den Immobilienerwerb leisten können.
Klein: Dabei liegt mir noch etwas am Herzen: Umwelt- und Naturschutz, CO2-Einsparung sind ja nicht allein Themen der Automobil- oder der Immobilienwirtschaft. Das muss auch ein Stück weit gesamtgesellschaftlich getragen werden. Auch die Kosten. Das darf nicht bloß denjenigen Branchen aufgebürdet werden, die direkt Einfluss auf die Produktion haben.


Impressionen der Unternehmerrunde haben wir für Sie in einem Video festgehalten

Schlagworte zum Thema:  Hamburg, Immobilienmarkt, Unternehmen, Immobilienwirtschaft

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