| IVD-Preisspiegel Wohneigentum

Studie: Immobilienpreise steigen in Frankfurt erneut um 19 Prozent

In der Region FrankfurtRheinMain werden bis 2030 gut 180.000 neue Wohnungen benötigt.
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In Frankfurt am Main sind im zweiten und dritten Quartal 2016 die höchsten Preissprünge unter den zehn größten deutschen Städten registriert worden. Eigentumswohnungen im Bestand mit mittlerem Wohnwert haben sich laut einer Studie des Immobilienverbands IVD noch einmal um knapp 19 Prozent auf durchschnittlich 2.200 Euro pro Quadratmeter verteuert. Die Stadt liege damit noch vor Köln (plus 15) und Stuttgart (plus 11,3).

Verglichen wurde Frankfurt mit Berlin, Bremen, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Trotz gestiegener Bauaktivitäten in der Bankenmetropole gebe es in Frankfurt nach wie vor eine ausgeprägte Unterversorgung im Angebot, sagt IVD-Präsident Jürgen Schick. Gründe seien der Bevölkerungszuwachs und steigende Einkommen.

Bei gutem Wohnwert werden in Frankfurt derzeit 3.500 Euro pro Quadratmeter fällig, bei sehr gutem 5.500 Euro. "In Frankfurt stößt eine große Nachfrage auf ein knappes Angebot", so Schick. Mit Vorzieh-Effekten auf den Brexit, von dem sich die Stadt mehr Banker erhofft, habe das nichts zu tun. Laut einer Studie von ImmoConcept wollen derzeit nur 21 Prozent der befragten Firmen überhaupt über einen Wechsel von London auf den Kontinent entscheiden.

Was die Region angeht, liegt Frankfurt liegt dem IVD zufolge bei Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert im Bestand vor Kassel (1.200 Euro pro Quadratmeter), Darmstadt (1.450 Euro pro Quadratmeter), Gießen (1.750 Euro pro Quadratmeter) und Wiesbaden (1.900 Euro pro Quadratmeter), aber hinter dem Vordertaunus (2.300 Euro pro Quadratmeter).

Auch für Einfamilienhäuser müssen Käufer in Frankfurt viel Geld bezahlen. Bestehende Eigenheime mit mittlerem Wohnwert kosten in Frankfurt laut der Studie rund 470.000 Euro, rund zwei Prozent mehr als im Vorjahr. Die Preise für Baugrundstücke in den normalen Wohnlagen Frankfurts haben sich dagegen nicht verändert. Der Quadratmeter kostet nach wie vor im Durchschnitt 450 Euro.

Frankfurt nur noch mit geringen Wachstumsmöglichkeiten

Dabei ist Frankfurt aber auch eine Stadt mit nur noch geringen Wachstumsmöglichkeiten. Die Potenziale in der Innenentwicklung – Baulücken, Verdichtung bestehender Siedlungsteile durch zusätzliche Gebäude, Konversion industrieller Brachen und der Umbau von überdimensionierter Verkehrsinfrastruktur – sind weitgehend ausgeschöpft. Das Wachstum der Stadt verursacht nicht nur Probleme wie steigende Mieten und Kaufpreise, sondern auch eine zunehmende Konkurrenz zwischen den Nutzungsarten Wohnen, Gewerbe und Industrie. Gemeinsam mit den Bürgern will die Stadt daher im Rahmen des "Stadtentwicklungskonzept Frankfurt 2030" herausfinden, wie Frankfurt als Wohn- und Wirtschaftsstandort mit hoher Umwelt- und Lebensqualität weiter entwickelt werden kann.

Zum Jahresende 2015 lebten nach Angabe des städtischen Statistikamts 724.486 Einwohner in Frankfurt, rund 16.000 Personen mehr als im Vorjahr. Bis zum Jahr 2030 rechnen die Statistiker mit einem Anstieg der Bevölkerung von derzeit 715.000 auf 810.000 Einwohner in der Main-Metropole. Bevölkerungszahlen und Unternehmensansiedlungen im gesamten Rhein-Main-Gebiet steigen seit Jahren. Flächenknappheit, kletternde Kaufpreise und hohe Mieten sind die Folge. Die Region nutzt unterschiedliche Strategien, um das Wachstum nachhaltig zu gestalten.

Bedarf von 184.000 Wohnungen bis 2030

Die Prognosen gehen davon aus, dass die Bevölkerungszahl in der gesamten Region bis 2030 um 8,5 Prozent auf 2,4 Millionen ansteigen wird. Der Regionalverband FrankfurtRheinMain hat darauf aufbauend einen Bedarf von gut 184.000 Wohnungen bis 2030 ermittelt. Der Bestand von heute (gut 1,1 Millionen Wohnungen) müsste im Durchschnitt des Verbandsgebiets bis dahin um rund 17 Prozent steigen. Und Bedarf gibt es in allen Kommunen in der Region.

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Allein in Frankfurt fehlen bis 2020 noch 38.000 Wohnungen, bis 2030 sogar insgesamt 73.000. Für den Zeitraum bis 2020 liegt der Wohnungsbedarf in der Region bei 14.600 Wohnungen pro Jahr, zwischen 2020 und 2030 bei 8.200 Wohnungen pro Jahr. Rund 15 Prozent des Gesamtbedarfs sind dabei für Flüchtlinge eingeplant.

Bauintensität müsste verdoppelt werden

Da von 2010 bis 2014 nur knapp 6.500 pro Jahr gebaut wurden, wäre zur Deckung des Bedarfs von 14.600 Wohnungen pro Jahr bis 2020 eine Verdoppelung der derzeitigen Bauintensität erforderlich. Im vergangenen Jahr wurden im Verbandsgebiet 8.979 Wohnungen fertiggestellt und 10.215 Wohnungen genehmigt. „Alle Städte und Gemeinden im Verbandsgebiet müssen sich der Herausforderung stellen, die Angebotslücke im Wohnungsbau zu schließen“, appelliert Verbandsdirektor Ludger Stüve (SPD). Dazu sei es auch erforderlich, in Stadt und Umland dichter zu bauen, gezielt Innenentwicklungsflächen zu mobilisieren und neue Baugebiete auszuweisen.

Eine zentrale politische Schlussfolgerung der IVD-Analyse ist, dass Wohneigentum – auch in Frankfurt – stärker gefördert werden muss.

Auf der Suche nach Wohnraum

Dem ermittelten Wohnungsbedarf stehen laut Verband allein auf den rund 2.100 Hektar Reserveflächen des Flächennutzungsplans Kapazitäten für bis zu 92.000 Wohnungen zur Verfügung. Hinzu kommen bis zu 40.000 Wohnungen, die in Baulücken realisiert werden könnten. Eine vom Verband beauftragte Auswertung zu den Potenzialen von Aufstockungen der TU Darmstadt sieht zudem im Verbandsgebiet ein theoretisches Aufstockungspotenzial für 93.000 Wohnungen. Von diesen könnten schätzungsweise bis zu 15.000 Wohnungen kurzfristig realisiert werden. Weitere Möglichkeiten bestehen in der Nachverdichtung bestehender Siedlungen und im Bau von Hochhäusern.

„Der Wohnungsbau ist für den gesamten Ballungsraum im Süden Hessens eine erhebliche Herausforderung, die nur partnerschaftlich zu lösen ist." Frankfurts Oberbürgermeister Peter Feldmann

Frankfurts Oberbürgermeister Peter Feldmann strebt Kooperationen über Gemarkungsgrenzen hinweg an, die das dringend benötigte Gemeinschaftsgefühl in der Region stärkten. „Wohnungsneubau muss zu unserem gemeinsamen Projekt werden, die angespannte Wohnsituation endet nicht an der Frankfurter Stadtgrenze“, betont Feldmann.

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In Frankfurt befinden sich viele Projekte in der Pipeline. In unmittelbarer Nachbarschaft zu Paulskirche und Römer realisiert die OFB Projektentwicklung, eine Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen, auf dem Areal des Bundesrechnungshofs die Kornmarkt Arkaden.
Bild: OFB Projektentwicklung

Zur Schaffung von neuem Wohnraum setzt die Stadt auf die Intensivierung von Bebauungsplanverfahren, eine verstärkte Ausweisung von Bauland, die Konversion von Brachen, die Umnutzungen von Gewerbe- in Wohnraum und auf die Nachverdichtung bestehender Areale. Weiteres Flächenpotenzial bietet der Frankfurter Baulückenatlas, der rund 550 Grundstücke ausweist. Um diese Brachen und mindergenutzten Grundstücke einer neuen Bebauung zuzuführen, wurde ein kommunaler Liegenschaftsfonds mit einem Grundstock von sieben Millionen Euro eingerichtet. Um die soziale Qualität in Frankfurt zu sichern, hat die Stadt die kommunalen Fördermittel auf 45 Millionen Euro verdoppelt und ein neues Förderprogramm für studentisches Wohnen aufgelegt. Zudem ist für künftige Bebauungspläne eine Quote von 30 Prozent geförderten Wohnungsbaus festgeschrieben.

Zukunftsprojekt Ernst-May-Viertel

Einen großen Sprung nach vorn wird die Stadt Frankfurt machen, wenn das Ernst-May-Viertel fertig ist. Knapp 4.000 Wohneinheiten für bis zu 8.000 Menschen könnten in dem neuen Quartier bis zum Jahr 2028 entstehen, 30 Prozent davon als geförderter Wohnungsbau. Das Plangebiet erstreckt sich über Teile vom Nordend, Bornheim und Seckbach. Das Gesamtvolumen des Projekts wird derzeit auf 331 Millionen Euro geschätzt. Voraussichtlich verbleiben für die Stadt Frankfurt am Main nach Abzug von Grundstücksverkäufen und unter Einberechnung möglicher Drittmittel Kosten in Höhe von rund 171 Millionen Euro. Das Projekt ist aufwändig: Die Autobahn A 661 zwischen den Stadtteilen Bornheim und Seckbach muss überbaut und in einem 400 Meter langen Tunnel geführt werden. Die zunächst geplante Einhausung über 1,3 Kilometer Länge wäre mit 212,5 Millionen Euro zu teuer ausgefallen.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Gewerbliche Nutzung, Einzelhandel, Wohnimmobilien

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