10.12.2015 | Energieausweis

EnEV-Abmahnung: Weiteres Gericht gibt Makler Recht

Weiteres Gericht kippt EnEV-Abmahnung eines Maklers
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Nach dem LG Gießen vertritt auch das LG Bielefeld die Meinung, dass Makler in Immobilienanzeigen keine Angaben zum Energieausweis machen müssen. Das Gericht hat eine diesbezügliche Abmahnung gekippt. Die Pflicht, in Inseraten EnEV-Angaben zu machen, treffe nur den Verkäufer bzw. Vermieter.

Hintergrund

Ein Immobilienmakler hatte in einer Zeitungsanzeige eine Wohnung zur Vermietung angeboten. Die Anzeige enthielt keine Angaben zum Energieausweis.

Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband hat den Makler daraufhin wettbewerbsrechtlich abgemahnt mit der Begründung, die Anzeige beinhalte nicht sämtliche nach § 16a EnEV vorgegebenen Pflichtangaben. Der Makler weigerte sich, die geforderte Unterlassungserklärung nebst Versprechen einer Vertragsstrafe abzugeben.

Entscheidung

Das LG Bielefeld gibt dem Makler Recht. Er hat sich nicht wettbewerbswidrig verhalten.

Die Verpflichtung, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gemäß § 16a EnEV zu veröffentlichen, trifft gemäß § 16a Abs. 1 EnEV den Verkäufer und gemäß § 16a Abs. 2 EnEV den Vermieter. Der Vermittlungs- oder Nachweismakler einer Immobilie ist nicht Adressat der sich aus § 16a EnEV ergebenden Verpflichtung und mithin auch nicht wettbewerbsrechtlicher Unterlassungsschuldner. Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte der Regelung sowie dem Wortlaut der Norm.

Nach § 16 EnEV ist der Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, dem potenziellen Käufer oder Mieter den Energieausweis vorzulegen, sofern ein solcher vorhanden ist. Mit der EnEV 2014 wurde § 16a EnEV eingeführt. Mit dieser Regelung wurde die Pflicht, die Pflichtangaben des Energieausweises bekanntzumachen, in den Fällen, in denen vor dem Verkauf oder der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird, „vorverlagert“. Die Pflichtangaben des Energieausweises sind bereits in der Immobilienanzeige zu machen und nicht erst – wie nach der früheren Regelung – im Zeitpunkt der Besichtigung oder unverzüglich nach Vertragsschluss.

Hinsichtlich des Normadressaten – Verkäufer und Vermieter– wurde mit der EnEV 2014 jedoch nichts geändert oder ergänzt. Da allgemein und mithin auch dem Normgeber bekannt war, dass in den Verkauf sowie die Vermietung von Immobilien Makler eingeschaltet werden und diese Immobilienanzeigen veröffentlichen, kann aus dem Umstand, dass Makler in § 16a EnEV nicht als Adressaten der Veröffentlichung der Pflichtangaben genannt werden, nicht von einem redaktionellen Versehen des Normgebers ausgegangen werden. Er hat vielmehr bewusst den Adressatenkreis belassen und nicht auf die Makler erweitert.

Der Wortlaut des § 16a Abs. 2 EnEV ist eindeutig. Danach ist § 16a Abs. 1 EnEV entsprechend anzuwenden auf den Vermieter. Die Grenze der Auslegung ist der Wortlaut. Eine Ausdehnung der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben des Energieausweises über den Wortlaut hinaus auf den Makler ist methodisch nicht zulässig.

(LG Bielefeld, Urteil v. 6.10.2015, 12 O 60/15)

Bereits LG Gießen hat zugunsten eines Maklers entschieden

Im September 2015 hatte bereits das LG Gießen geurteilt, dass die Pflicht aus § 16a EnEV, in Anzeigen Angaben zum Energieausweis zu machen, nicht für Makler gilt.


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§ 16a EnEV 2014

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

Schlagworte zum Thema:  Energieausweis, EnEV 2014

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