Aus einem Beschluss über die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen muss hervorgehen, welches Unternehmen beauftragt werden soll. Es reicht nicht aus, wenn die bei der Abstimmung anwesenden Eigentümer wissen, welche Firma den Auftrag erhalten soll, diese aber nicht aus dem Beschluss oder Protokoll hervorgeht.
Hintergrund
Ein Ingenieurbüro hatte im Auftrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Konzept zur grundlegenden Sanierung der Heizungsanlage mit einem Auftragsvolumen von ca. 450.000 Euro erstellt. Aufgrund einer Ausschreibung reichten vier Fachunternehmen jeweils ein Leistungsverzeichnis ein.
In einer Einladung zu einer Eigentümerversammlung informierte die Verwaltung die Eigentümer über die Ergebnisse der Sanierungsplanung. Zudem wird in dem Schreiben angekündigt, dass einer der Inhaber der ausführenden Firmen in der Versammlung anwesend sein wird. Welches Unternehmen das wirtschaftlichste Angebot abgegeben hat und aus Sicht der Verwaltung mit der Sanierung beauftragt werden sollte, geht aus dem Schreiben nicht hervor.
An der Eigentümerversammlung nahm wie angekündigt als Gast der Inhaber einer der Firmen teil, die ein Angebot abgegeben hatten. Das Unternehmen wurde von der Verwaltung als diejenige Firma vorgestellt, die die Sanierung federführend durchführen sollte. Die Eigentümer fassten sodann mit Stimmenmehrheit folgenden Beschluss:
„Die Wohnungseigentümer beschließen die Vergabe eines Auftrages zur Sanierung der Heizung- und Rohrleitungen in der Form wie es vom Planungsbüro für Haustechnik X geplant und ausgeschrieben wurde. … Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt; mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Bau- und Architektenverträge abzuschließen.“
In einem weiteren Beschluss trafen die Eigentümer Regelungen zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme durch eine Sonderumlage beziehungsweise eine Kreditaufnahme.
Ein Wohnungseigentümer hat gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Dem Beschluss über die Sanierung der Heizungsanlage fehlt die hinreichende Bestimmtheit, so dass der Beschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen, auch wenn der Sanierungsumfang nicht exakt feststeht. Es müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenanschläge) geregelt werden. Bei der Auslegung von Beschlüssen können neben dem Wortlaut des Beschlusses und dem sonstigen Protokollinhalt auch Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses heranzuziehen sein, wenn auf diese im Protokoll ausdrücklich Bezug genommen wurde. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dies beruht insbesondere darauf, dass Beschlüsse auch für Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers bindend sind. Deswegen ist gegebenenfalls eine Bezugnahme auf ein datumsmäßig bestimmtes Sanierungskonzept oder -angebot erforderlich.
Der angefochtene Sanierungsbeschluss nimmt zwar auf das Planungskonzept Bezug, es fehlt allerdings die Festlegung, welche der Firmen, die ein Angebot abgegeben hatten, die Arbeiten ausführen soll. Dies ergibt sich weder ausdrücklich aus dem Beschluss, noch dem sonstigen Protokollinhalt oder den Erläuterungen im Einladungsschreiben. In Letzterem wird lediglich die Anwesenheit des Inhabers einer der Firmen, die ein Angebot abgegeben hatten, angekündigt. Im Beschluss wird hierauf aber kein Bezug genommen. Die Tatsache, dass den in der Versammlung anwesenden Eigentümern klar war, welche Firma die Arbeiten durchführen sollte, reicht nicht aus, um dem Beschluss die erforderliche Bestimmtheit zu verleihen. Es war nicht für jedermann, insbesondere für eventuelle Rechtsnachfolger der Eigentümer ohne weiteres erkennbar, an welches Unternehmen der Auftrag erteilt werden sollte.
Auch der Beschluss über die Finanzierung der Maßnahme widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil wesentliche Rahmenbedingungen für eine Kreditaufnahme nicht enthalten waren. Auch die Unwirksamkeit dieses Beschlusses hat die Unwirksamkeit des Sanierungsbeschlusses zur Folge, da ohne einen wirksamen Beschluss über die Finanzierung die gesamte Maßnahme nicht durchgeführt werden kann.
(AG Marl, Urteil v. 19.3.2018, 34 C 8/17)
Lesen Sie auch:
Auftrag muss bei Beschlussfassung klar sein
Unklarer Kostenverteilungsschlüssel ist nichtig
Zugriff auf Instandhaltungsrücklage nur bei genauer Ermächtigung