Der Mietverwalter muss den Vermieter zügig darüber informieren, wenn ein Mieter mit der Mietzahlung in Rückstand ist, und das Mietverhältnis gegebenenfalls kündigen. Unterlässt er dies, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.
Hintergrund: Mietverwalter informiert Vermieter nicht über Verzug
Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mietverwalter Schadensersatz wegen einer verspätet ausgesprochenen Kündigung.
Die Mieterin zahlte seit Januar 2014 keine Miete mehr. Mehrere Mahnungen des Verwalters blieben erfolglos. Im Februar 2015 kündigte der Verwalter den Mietvertrag wegen der Zahlungsrückstände schließlich fristlos. Wenige Tage später gab die Mieterin die Wohnung zurück. Über das Vermögen der Mieterin wurde sodann das Insolvenzverfahren eröffnet.
Der Vermieter hatte erst im November 2014 erfahren, dass die Mieterin mit den Mietzahlungen im Rückstand war. Er meint, der Verwalter hätte den Mietvertrag unverzüglich kündigen müssen, nachdem die Voraussetzungen für eine Kündigung vorgelegen haben. Dann wäre die Mieterin sofort ausgezogen und die Zahlungsrückstände wären nicht aufgelaufen. Der Vermieter verlangt vom Verwalter als Schadensersatz unter anderem die Erstattung der entgangenen Mieten für Januar 2014 bis Februar 2015 sowie die Erstattung der Verwaltervergütung für diesen Zeitraum.
Entscheidung: Verwalter schuldet Schadensersatz
Der Verwalter muss dem Vermieter Schadensersatz leisten, denn er hat es unterlassen, den Vermieter zeitnah vom Zahlungsverzug der Mieterin zu unterrichten und den Mietvertrag zu kündigen. Es reicht für eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht aus, die Mietrückstände anzumahnen. Nachdem die Mieterin auf die erste Mahnung nicht reagiert hat, hätte der Verwalter weitere Maßnahmen gegen die Mieterin ergreifen müssen. Es ist anzunehmen, dass die Mieterin auch bei einer früher ausgesprochenen Kündigung innerhalb weniger Tage ausgezogen wäre.
Als Schaden kann der Vermieter maximal die entgangene Miete von März 2014 bis Februar 2015 ersetzt verlangen. Der Verwalter hätte frühestens im Februar 2014 nach Eintritt eines Rückstandes von mehr als einer Monatsmiete kündigen können, sodass der Schaden erst im März beginnt.
Eine Erstattung des Verwalterhonorars kann der Vermieter nicht verlangen. Wenn seitens des Verwalters Vertragserfüllung geschuldet war, muss auch der Vermieter seinerseits erfüllen.
(LG Berlin, Urteil v. 21.4.2016, 9 O 345/15)
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