Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war.
Hintergrund: Eigentümer berufen Verwalter unterjährig ab
In einer Eigentümerversammlung am 21.1.2015 beschlossen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen. In der Folgezeit bestellten die Eigentümer eine neue Verwalterin.
Im Juni 2015 forderte die neue Verwalterin die abberufene Verwalterin auf, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen, was letztere ablehnte. Nach Verstreichen einer weiteren Frist ließ die Gemeinschaft die Jahresabrechnung 2014 durch die neue Verwalterin erstellen. Dies berechnete hierfür 800 Euro. Diesen Betrag verlangt die Gemeinschaft von der ehemaligen Verwalterin als Schadensersatz.
Entscheidung: Bisheriger Verwalter muss Jahresabrechnung machen
Die ehemalige Verwalterin muss für die Kosten der Jahresabrechnung 2014 aufkommen, denn es wäre trotz ihrer Abberufung im Januar 2015 ihre Aufgabe gewesen, diese zu erstellen.
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.
Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2014 ist spätestens mit Ablauf des Wirtschaftsjahres am 1.1.2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die abberufene Verwalterin noch im Amt.
Die Verpflichtung, für das beim Ausscheiden schon abgelaufene Wirtschaftsjahr die Jahresabrechnung zu erstellen, trifft einen ausgeschiedenen Verwalter unabhängig davon, ob die Abrechnung bei seinem Ausscheiden bereits fällig war. Auf den Zeitpunkt der Fälligkeit kommt es bei der Bestimmung, wer die Abrechnung schuldet, nicht an, denn die Bestimmung des genauen Fälligkeitszeitpunkts ist mit Unsicherheiten behaftet. Bei einem unterjährigen Verwalterwechsel müssen aber sowohl die Wohnungseigentümer als auch der bisherige und der neue Verwalter Klarheit darüber haben, wer die Jahresabrechnung erstellen muss.
Die einmal entstandene Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung besteht fort, auch wenn der Verwalter während des folgenden Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet. Sie geht nicht auf den neuen Verwalter über.
Dem alten Verwalter ist es auch nicht unmöglich, die Abrechnung zu erstellen. Wenn er die Verwaltungsunterlagen schon dem neuen Verwalter übergeben hat, hat er ein Einsichtsrecht.
Für die Erstellung der Jahresabrechnung kann der ausgeschiedene Verwalter keine zusätzliche Vergütung verlangen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Abrechnung gehört zu den dem Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG gesetzlich zugewiesenen Aufgaben.
Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH die Frage, ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des Wirtschaftsjahres oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht. Dies spielt dann eine Rolle, wenn der Verwalterwechsel zum Ende des Wirtschaftsjahres stattfindet. Dies war hier nicht der Fall.
Die Abrechnungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters erstreckt sich nur auf die Wirtschaftsjahre, die bei seinem Ausscheiden schon abgelaufen waren. Für die Abrechnung des Wirtschaftsjahres, in dem der unterjährige Verwalterwechsel stattfindet, ist der neue Verwalter zuständig.
(BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17)
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Der Artikel ist sehr ausführlich und verständlich verfasst. Mir fehlt jedoch - nachdem ich nahezu jede Seite über Betriebskostenabrechnungen gelesen habe -eine Antwort im Rahmen des Verwalterwechsels.
Dass die alte Verwaltung für das abgelaufene Jahr die Abrechnung erstellt klingt logisch. Jedoch wer ist zuständig für die Rückerstattungen aus der Abrechnung. Es ist zwar nach wie vor der gleiche Eigentümer aber unterschiedliche Verwalter, die im Namen des Eigentümers arbeiten. Die alte Verwaltungsgesellschaft kann doch eigentlich nicht mehr für die Annahme einer Nachzahlung bzw. die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlung für den ehemaligen Auftraggeber (Eigentümer) zuständig sein.