Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder Nießbrauchs ist für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich. Größere Reparaturen sind allerdings Sache des Eigentümers. Dieser muss auch die Kosten hierfür tragen.
Hintergrund: Inhaberin von Wohnrecht verlangt Reparaturen
Die Inhaberin eines lebenslangen unentgeltlichen dinglichen Wohnrechts verlangt vom Eigentümer der Wohnung die Durchführung von Reparaturen. Sie bewohnt die Wohnung im Erdgeschoss. Der Alleineigentümer des Anwesens wohnt im 1. Obergeschoss.
In der Erdgeschosswohnung befindet sich eine Gastherme, deren Flamme regelmäßig erlischt. Die Wohnberechtigte forderte den Eigentümer vergeblich zur Reparatur der Gastherme auf.
Außerdem ist eine Abwasserleitung verstopft. Infolge dessen stauen sich die Küchenabwässer aus dem 1. Obergeschoss in der Küche der Wohnberechtigten im Erdgeschoss. Auch insoweit forderte die Wohnberechtigte den Eigentümer vergeblich auf, für eine Reparatur zu sorgen.
Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass die Leiterplatine der Gastherme gänzlich defekt ist und die Therme insgesamt ausgetauscht werden muss. Die Rohrverstopfung lokalisierte der Sachverständige im gemeinsam genutzten Abwasserfallrohr.
Der Eigentümer und die Inhaberin des Wohnrechts streiten darüber, wer für die Reparaturen verantwortlich ist.
Entscheidung: Außergewöhnliche Maßnahmen obliegen Eigentümer
Die Wohnberechtigte kann vom Eigentümer verlangen, dass dieser die Mängel an der Gastherme und die Rohrverstopfung beseitigt.
Auf das Wohnrecht sind die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften entsprechend anwendbar. Gemäß § 1041 BGB muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen. Ausbesserungen und Neuerungen sind aber nur seine Angelegenheit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.
Gewöhnlich sind Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen. Hierzu gehören größere Instandsetzungsmaßnahmen, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, etwa die Instandsetzung und Erneuerung der elektrischen Anlage eines Hauses. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen trifft den Nießbraucher keine Vornahme- oder Kostentragungspflicht.
Die Behebung der hier vorliegenden Mängel sind außergewöhnliche Maßnahmen in diesem Sinn.
Bezüglich der Gastherme liegt ein Totalausfall vor. Es handelt sich nicht um eine normale Verschleißreparatur, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme der die zur Beheizung der Wohnung insgesamt erforderlich ist und damit eine Maßnahme, die zur Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes der Wohnung gehört. Diese Maßnahme stellt eine außergewöhnliche Maßnahme dar und ist deshalb vom Eigentümer zu übernehmen und zu tragen.
Gleiches gilt für die Beseitigung der Rohrverstopfung. Die Verstopfung liegt im gemeinsam genutzten Teil der Abwasserrohre. Für diesen ist der Eigentümer verantwortlich.
(AG Saarbrücken, Urteil v. 25.1.2017, 4 C 418/16)
§ 1041 BGB Erhaltung der Sache
Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.
§ 1093 BGB Wohnungsrecht
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
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