Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung sind nur anzunehmen, wenn die leerstehenden Immobilien auch online auf großen Immobilienportalen angeboten werden, hat das OVG Rheinland-Pfalz entschieden. Die eigene Homepage reicht nicht.
Hintergrund: Vermieter beantragt Grundsteuererlass wegen Leerstand
Der Eigentümer mehrerer Gewerbeeinheiten begehrt den Erlass von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung. Die Flächen seien nicht vermietbar gewesen, obwohl er zahlreiche Vermietungsbemühungen unternommen habe.
Um den Leerstand zu beenden, habe er viele mögliche Mietinteressenten angeschrieben und die zu vermietenden Objekte überdies auf seiner Homepage angeboten. In Schaukästen am Objekt seien Aushänge angebracht worden, ebenso in den Schaufenstern der leerstehenden Einheiten sowie im Schaufenster eines Familienbetriebs. Darüber hinaus habe er mehrere Makler beauftragt, die Objekte zu jedem annehmbaren Preis zu vermieten. Die Makler hätten die Objekte auch im Internet angeboten.
Der Leerstand beruhe nicht auf mangelhaften Vermietungsbemühungen, sondern auf einem strukturellen Überangebot gewerblicher Flächen.
Die Stadt hat einen Teilerlass der Grundsteuer abgelehnt. Der Eigentümer habe keine hinreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen.
Entscheidung: Vermieter muss große Immobilienportale nutzen
Die Stadt hat den Grundsteuererlass zu Recht abgelehnt.
Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Dies ergibt sich aus § 33 Abs. 1 GrStG.
Voraussetzung für einen Grundsteuererlass ist neben der Ertragsminderung, dass der Vermieter die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall.
Ein Vermieter hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, das heißt wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zurechenbare Maßnahmen hat verhindern können. Beruht die Ertragsminderung auf einem Leerstand, hat sie der Vermieter nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einer marktgerechten Miete bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls.
Der Grundstückseigentümer muss das Objekt durch Vermietungsangebote dem Markt, also den potenziellen Mietinteressenten zur Kenntnis bringen. Das gilt auch bei einem strukturellen Überangebot, selbst wenn die Vermietungschancen nur gering sind. Der Vermieter muss versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Andererseits muss er keine Maßnahmen ergreifen, die nur wenig erfolgversprechend sind und deren Kosten im Verhältnis zu den Vermietungschancen unzumutbar erscheinen.
Angesichts der weitreichenden Nutzung des Internets und der technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium gegenüber Zeitungen ist es in der Regel erforderlich, leerstehende Immobilien über das Internet zu bewerben, um eine Ertragsminderung nicht vertreten zu müssen. Eine Immobilie, die in den einschlägigen Suchportalen wie Immobilienscout24 und Immowelt eingestellt ist, erreicht dadurch einen Großteil des Kreises der potenziellen Mietinteressenten. Daher sind hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen, die Immobilien nur auf der Homepage des Vermieters oder des beauftragten Maklers anzubieten. Hierdurch kann nur ein im Vergleich zu den Suchportalen kleiner Kreis von potenziellen Mietinteressenten erreicht werden.
(OVG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 2.5.2016, 6 A 10971/15.OVG)
Hinweis: Erlassantrag ist fristgebunden
Anträge auf Teilerlass der Grundsteuer für ein Kalenderjahr müssen jeweils bis Ende März des Folgejahres gestellt werden. Lesen Sie hierzu auch: Vermieter können bis Ende März Grundsteuererlass beantragen