Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

Gewichtige börsennotierte Wohnungskonzerne gibt es in Deutschland noch gar nicht so lange. Einige von ihnen konnten in den letzten Jahren – aufgrund zahlreicher Über­nah­men – mit beeindruckenden Wachstums­storys glänzen. Doch hierfür fehlen zunehmend die Partner.      

Vonovia hat Appetit, und der scheint groß zu sein. Seit mehr als zehn Jahren ist Vonovia der Bran­­chen­­pri­mus unter den Wohnungskonzernen. Das Immobilienportfolio der Bo­chu­mer hat sich in zehn Jahren nahezu verdoppelt (Im­mo­bilienportfolio: fast 360.000 Woh­nun­gen).

Click to tweet

Es wären allerdings weit mehr, wenn zu Beginn des letzten Jah­res die Elefantenhoch­­­zeit mit der Num­­mer zwei Deutsche Woh­nen ge­­glückt wäre. Das Scheitern dieses Vorhabens dürfte Konzernlenker Rolf Buch inzwischen verdaut haben. Aber er ist für seine Be­­harr­lich­keit be­kannt.

Ist Vonovia ein Zwerg oder ein Riese?

Die Kri­tik von Mieterverbänden, Vonovia sei zu groß, kon­tert er bisweilen mit der Feststellung: Den Westfalen gehör­ten nicht mal zwei Pro­­­­zent der Miet­woh­nun­gen in Deutschland – Vonovia sei also eigentlich ein Zwerg.

Der Immobilienkonzern will weiter wachsen. 2013 ging er an die Bör­se, etwas mehr als zwei Jahre spä­ter ge­lang der Sprung in den DAX, dem wich­tigsten deutschen Aktienbörsenbarometer. Der Bör­senwert stieg in vier Jahren um gut das Vierfache: von 4,0 Mil­­li­ar­den Euro auf 16,5 Mil­li­ar­den Euro (Stand: 30 Juni 2017).

Auch die Konkurrenten brauchen sich nicht zu ver­ste­cken. Die im MDAX no­tierte Deutsche Wohnen bringt 12,2 Mil­­­liarden Euro auf die Waage, LEG Im­­­mo­bi­li­en 5,1 Mil­­li­ar­den Euro und Börsen-Neuling ADO Proper­ties 1,6 Mil­li­ar­den Eu­ro. Fast ge­nauso be­eindruckend der Immobilien­be­stand des Spitzentrios: Vonovia, Deutscher Woh­nen und LEG Immobilien gehören zusammen fast 650.000 Wohnungen.

Börsennotierte Wohnungskonzerne: Das Potenzial ist noch nicht ausgeschöpft

Damit ist das Potenzial längst noch nicht ausgeschöpft. Vo­no­via-Chef Buch meinte nach dem Kauf der Gag­fah: Wa­r­um soll ein Woh­nungs­un­ter­neh­men nicht eine Mil­­lion Woh­nungen verwal­t­en können?

„Bei Woh­­nun­­­gen las­sen sich Syn­er­gi­en, et­wa durch Di­­­gi­­ta­li­sie­rung oder Stan­­dar­­­di­sie­rung von Pro­zes­­sen in der Immobi­­li­en­­­ver­wal­­tung aufgrund der ge­rin­ge­ren Komple­xi­tät des Geschäftsmodells leich­­­­ter heben als bei Ge­wer­be­­­im­mo­­­bilien.“ Ana­lyst Markus Rießelmann von In­­de­­pen­­dent Research

2015 war wohl bislang das turbulenteste Jahr für börsennotierte Wohnungskonzerne hierzulan­­de – zu­mindest für Vonovia und Deutsche Wohnen. Beide erhöhten beim Expansionsstreben kräf­tig das Tem­po. Vonovia, die zu dieser Zeit noch als Deu­tsche Annington firmierte, schaff­te es, allein durch die Einverleibung von Gag­fah und Süde­wo (Kauf­­­­preis ins­ge­samt: 5,8 Mil­li­ar­­den Eu­ro), den Immobilienbesitz um über 160.000 Wohnungen aufzustocken.

Vor etwas mehr als 15 Jahren hätte gewiss fast niemand gedacht, dass die vom britischen Betei­li­gungshaus Terra Firma gegründete Deutsche Annington eine derart rasante Entwicklung hin­­legen wür­­­de. Zu jener Zeit war es in der Bundesrepublik en vogue, dass sich Staat und gro­ße Un­terneh­men von ei­­­nem Großteil ihres Wohnimmobilienbesitzes trennten.

2001 erwarb die Deutsche Annington im Zuge dieses Trends 65.000 Wohnungen der Deutschen Bahn. Bereits vier Jahre später – nach Übernahme von Viterra, einer Immobilientoch­ter des heutigen Ener­­gie­­kon­zerns E.ON – stieg die Deutsche An­nington (Immobilienbestand: 230.000 Woh­­­nun­gen) zur Num­­­mer eins der Wohnungskonzernen hierzulande auf. „Größe al­lein um der Größe willen an­zu­stre­ben wäre aber die fal­sche Strategie“, merkt Klaus Frei­berg, Mitglied des Vorstands der Vonovia, an.

Nach Übernahmen folgt Konsolidierung

Üblicherweise folgt nach Über­nah­men eine Zeit der Konsolidierung. „Nach dem Er­werb von Woh­nungsportfolien ist es üblich, Teile da­von wieder zu veräußern, weil sie zum Beispiel, was die Lage betrifft, nicht ins Portfolio des Er­wer­bers pas­sen“, sagt Michael Zahn, Vorstandschef der Deutschen Woh­nen. 

2015 hätte auch für die Deutsche Wohnen eine neue Ära beginnen kön­nen, wenn die Fusion mit der LEG Immobilien zustande gekommen wäre. Doch Vonovia grätschte da­zwi­schen. Schließlich wä­re der Ab­stand zwi­schen ihr und dem Tandem Deutsche Woh­nen/LEG Immobilien (gemeinsamer Woh­­nungsbestand: 250.000) auf 120.000 Wohnungen geschrumpft.

Das konnte Buch nicht gefallen. Er konterte mit einer Gegenofferte, die schnell Wir­kung zeigte. Die Deutsche Wohnen blies die anberaumte Hochzeit mit LEG Immobi­li­en ab, um den Über­nahmeversuch von Vonovia besser abwehren zu können. Das gelang ihr. Seit­her ist es ru­hi­ger ge­wor­den. Vo­no­via über­nahm zu Jah­res­beginn die österreichische Conwert. Aber deren 24.500 Wohnungen dürften al­lenfalls eine Zwi­­schen­mahlzeit sein.  

Weitere "Elefantenhochzeit" prognostiziert

Große Portfolien sind rar. Nach außen wird deshalb der Neubau von Wohnungen als neue Alter­na­tive propagiert. Eine Wohnungsprojektentwick­lung dauert aber – wegen recht­­­licher Vor­gaben – in Deu­­tschland eigentlich rund fünf Jahre. Vonvovia will jedoch in serieller Bauweise, mit vor­­gefertigten Elemen­ten, Neubauten in­ner­halb von wenigen Wochen fertig stellen. Schnelles weiteres Wachstum ist auf diese Weise dennoch schwerer realisierbar. Be­o­bachter rech­nen daher mit einem zweiten Anlauf zu einer Elefantenhochzeit – vorzugsweise zwischen Vo­novia und Deutscher Wohnen, auch ein Zusammenziehen von Vonovia und LEG Immobili­en wäre aus Sicht der Börse nicht ohne Charme. Schließlich mag die Wachstumsstorys.

Asset-Assoziationen: Die privaten Wohnungsgesellschaften

Tholas Hegel, CEO der Landesentwicklungsgesellschaft NRW AG:

Warum sind börsennotierte Wohnungskonzerne die Königsklasse der Immobilienbranche?

Börsennotierte Wohnungsunternehmen sind die wichtigsten Anbieter von günstigem Wohnraum in Deutschland. In diesem ebenso schwierigen wie spannenden Umfeld meistern sie einen beeindruckenden Spagat: Sie schaffen es, sowohl den Interessen ihrer Investoren und denen ihrer Mieter gerecht zu werden.

Was würden Sie vermissen, wenn es börsennotierte Wohnungskonzerne nicht gäbe?

Meinen Job mit allen Herausforderungen, den täglichen Gang in mein Büro und die Gesichter meiner Kollegen – und die Diskussionen mit manchen Branchenkollegen, um zu überzeugen, dass wir „trotz Börse zu den Guten gehören“.

Welchen Konsumartikel verbinden Sie mit Ihrer Branche?

Im Winter Fernseher – wie wichtig der ist, merken wir bei Empfangsstörungen. Im Sommer Grill – wie wichtig der ist, merken wir an Beschwerden von nicht zum Grillen eingeladenen Nachbarn.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit börsennotierten Wohnungskonzernen verbinden?

Gewichtheber Olympiasieger 2008 Mathias Steiner: Immer bis an die Belastungsgrenze im Heben und Stemmen.

(Autor: Norbert Jumpertz, Staig)

Lesen Sie mehr!

20 Assetklassen der Immobilienwirtschaft im Porträt - exklusiv zum 20. Geburstag der Zeitschrift Immobilienwirtschaft:

Stadtplaner: Viele Fehler bleiben bestehen

Logistikimmobilieninvestoren: Vom Schmuddelkind zum Aufsteiger

Büroimmobilieninvestoren: Neue Nutzer - neue Ansprüche

Shopping-Center-Investoren: Erleben statt einkaufen

Hotelinvestoren: Oui, ça marche!* (*französisch: Ja, hier läuft es gut!)

Investoren Studentenapartements: Früher war kein Lametta – dafür glänzt es heute

Investoren Pflegeheime: Nicht starr, sondern flexibel

Architekten: Die Werkstätten für das 21. Jahrhundert

Bauträger: Der Reiz des ganzen Lebenszyklus

Projektentwickler: Das Geschäft ist komplexer geworden

Gewerbemakler: Der pure Typ ist Fiktion

Wohnungsmakler: Beratung wird relevant

Immobilienbewerter: Zwischen gestern und morgen

Kommunale Wohnungsgesellschaften: Vom Glück der Städte mit kommunalen Einrichtungen

Asset Manager: Früher: Warten aufs Verkaufen. Heute: Arbeiten an der Immobilie

Portfoliomanager: Aus Bauchgefühl wird durchgespielte Simulation

Immobilienverwalter: Hausverwaltung wird mobil

Corporate Real Estate Manager: Vom Verwalter zum Innovator

Facility Manager: Es sind nicht die Heinzelmännchen

Weitere Themen im großen Online-Special zur Jubiläumsausgabe der "Immobilienwirtschaft":

Die 20 besten Karikaturen von Thomas Plaßmann: Ein Video über seine Arbeit

Die 20 schönsten Zeitschriftencover der Immobilienwirtschaft: Eine Bilderserie von 1997 bis 2017

20 Jahre Immobilienwirtschaft: So arbeitet die Redaktion auf dem Mediencampus in Freiburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsunternehmen, Immobilienwirtschaft20, Immobilienwirtschaft

Aktuell
Meistgelesen