Shopping-Center-Investoren: Erleben statt einkaufen

Shopping-Center zählen zu den gewerblichen Immobiliengiganten schlechthin. Die Filetstücke un­­ter den Einzel­han­dels­im­mobilien sind selten unter 100 Millionen zu haben. Lange rissen sich Investoren und Mieter um sie. Doch der Onlinehandel-Boom zwingt sie zum Umdenken.

Die Deutsche Euroshop zählt zu den größten Shopping-Center-Investoren Deutschlands. Ferner sind die Han­se­aten die einzige Im­mo­bi­li­­enaktien­gesell­schaft, die aus­schließ­lich auf die­se Immobilien-Nutzungsklasse setzt. Das Portfolio umfasst 21 Shoppingcenter (aktueller Wert: rund fünf Mil­liarden Euro), von de­nen sich die meisten in Deutschland be­finden. 

Shopping-Center: Großer Koodinationsaufwand ist nötig

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Das muss der Centermanager hinbekommen. In Deutschland ge­be es allenfalls eine Handvoll Spezialisten, die so eine herausfordernde Auf­gabe kon­zep­tio­nell und administrativ auf höchstem Niveau bewältigen könn­ten – allein voran ECE, sagt Wilhelm Wellner, Vorstandschef der Deutschen Euroshop.        

„Der Schlüssel zum Erfolg ist die Qualität des Center­ma­nage­ments.“ Malte-Marie Münchow, Leiter An- und Verkauf von Spezialimmobilien der Deka-Im­mobilien

„Shop­ping-Cen­ter sind für die Portfolien un­serer Immobilienfonds allesamt Core-Investments“, hebt Mün­chow deren Bedeutung hervor. Zumal man für deren Erwerb meist weit tiefer in die Tasche greifen muss als etwa bei einer Logistik- oder Büroimmobilie. In der Re­gel be­we­gen sich die Sum­men im dreistelligen Mil­lio­nen­be­­reich. 

Daher verfolgt er bei Shopping-Centern Ent­wick­lungen auf­merksam mit, wie sich die­se die At­trak­tivität und Profitabilität ihres Geschäftsmodells auswirken könnten. Bis vor Kur­zem tick­t­e das Segment im Boommodus.

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Auch der Vermögensverwalter Real I.S. aus München, der Fonds­ für private und institu­tio­nel­le Investoren konzipiert, hat viel Geld von Anlegern in Shopping-Center im In- und Aus­land gesteckt.

„Bei In­vest­ments in die­­se As­setklasse ist der Cashflow stark di­ver­si­fi­ziert, sodass der Aus­­fall ei­nes Mieters bei weitem nicht so ins Gewicht fällt wie bei Bü­ro­immo­bi­lien mit einer nur eingeschränkten Mieterzahl.“ Real I.S.-Vorstandschef Georg Jewgrafow

Shopping-Center: Der Bedarf ist gesättigt

Lange war es üblich, dass Mieter Schlange standen, um in Shopping-Centern Laden­flä­chen zu ergattern. Dass in Deutschland jahrzehntelang viele neue Shopping-Malls eröffnet wurden, lag an einem gewissen Nachholbedarf. „Das lasse sich an Kennzahlen wie der Verkaufsfläche im Ver­hält­nis zur Zahl der Haushalte ablesen“, erklärt Münchow. Der Bedarf sei mittlerweile zwar ge­sät­tigt. Trotzdem soll ein Mammutprojekt – In­­vestitions­vo­lu­men: knapp eine Milliarde Euro – mit 400 Woh­nungen, drei Hotels, 30 Re­stau­­­rants und 200 Ge­­schäf­ten – noch realisiert wer­den: die Hamburger Hafencity. Der Auftraggeber ist die fran­­­zö­­si­sche Unibail-Rodamco. Statt vi­­sio­nä­ren Vorhaben haben heute die Modernisierung und das Re­fur­bish­ment be­ste­hen­der Cen­ter Vorrang. "Die Erlebnis- und Aufenthaltsqualität, die Ein­zig­artig­keit von Shop­­­ping-Malls wird immer wich­­tiger, um Besucher anzuziehen“, ist Real I.S.-Vorstandschef Georg Jewgrafow über­zeugt.

Deutsche Euroshop-Chef Wellner sieht im boomenden Onlinehandel keine Gefahr für die Shop­ping-Center: Die Malls müssten jedoch „digitaler werden“, fordert er und ver­­­weist auf E-Com­mer­­ce-Gigant Amazon. Der eröffne Buch­läden, kau­fe die US-Su­­per­­markt­kette Whole Foods. Beide Welten wüchsen zusammen, Verkaufsräume wür­den zu Show­­rooms, hat Well­­ner festgestellt: „Dem Om­ni-Chan­­nel-Han­­del ge­hört die Zu­kunft.“ Damit die Angebotsvernetzung funktioniert, sollten Shoppingcenter beispielsweise über eine App erreichbar sein.

Shopping-Center Wachstum: Chancen in Osteuropa

In punkto Wachstumsperspektiven ist die Deutsche Euroshop vor allem für Osteuropa opti­mis­tisch. „In Un­garn und Tschechien wächst die Kaufkraft, und die Menschen geben dort in Shopping-Malls verglichen mit Deutschland mehr Geld aus. „Wir haben Shopping-Malls wei­ter auf der Ein­kaufsliste“, betont Real I.S.-Vorstandschef Jewgrafow. Auf die neuen Ent­wick­lungen ausgerichtete Center bleiben wegen ihres gut diversifizierten Cashflows attraktiv.

Asset-Assoziationen: Der Shopping-Center-Investor

Malte-Marie Münchow, Leiter An- und Verkauf von Spezialimmobilien der Deka-Im­mobilien:

Warum sind Shopping-Center die Königsklasse unter den Einzelhandelsimmobilien?

Aus Investorensicht ist das deshalb der Fall, weil die Komplexität sowohl bei der Ankaufs­prü­fung als auch im Management von keiner anderen Immobilien-Assetklasse übertrof­fen wird.

Was wäre anders, wenn es Shopping-Center-Investoren nicht gäbe?

Dann hätten wir eine weitaus weniger attraktive Einzelhandelslandschaft in Deutschland und es müsste wohl jemand kommen, um möglichst schnell Shoppingcenter zu er­finden.

Welchen Konsumartikel verbinden Sie am meisten mit einem Shopping-Center?

Ohne Zweifel dominierte das vielfältige Sortiment an Textilien das Bild, das man sich von ei­nem Shoppingcenter macht. Zunehmend prägender wird seit einiger Zeit und wohl auch künf­tig jedoch das gastronomische Angebot sein.  

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die für ein Shopping-Center signifi­kant ist?

Uli Hoeneß & Co. Ein erfolgreiches Shopping-Center weist Eigenschaften des FC Bayern München auf: Über Jah­re hinweg wird durch ein professionelles Management immer wieder ein Mix aus Spielern, in diesem Fall natürlich von Mietern, kreiert, die das Publikum (Konsumenten) ins Stadion (Shopping-Center) locken und gute Umsätze ermöglichen.

(Autor: Norbert Jumpertz, Staig)


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