Projektentwickler haben in der Immobilienwirtschaft eine Schlüsselfunktion. An dieser entscheidenden Rolle wird sich nichts verändern – doch unterliegt die konkrete Geschäftstätigkeit dem permanenten Wandel.

Wird ein Gebäude errichtet, geschieht dies in der Regel, um es über einen längeren Zeitraum zu nutzen. Im Lebenszyklus eines solchen Gebäudes stellen 20 Jahre eine kurze Periode dar – und doch ist dies eine Zeitspanne, in der sich das Arbeitsfeld des Projektentwicklers, der das Gebäude errichtet hat, stark verändern kann. Dies umso mehr, als die Projektentwicklung facettenreich und multidisziplinär ist: Nicht umsonst gilt sie als die "Königsdisziplin" der Immobilienwirtschaft.

Projektentwickler: Langfristige Renditen im Blick

"Genauso wie vor 20 Jahren sind Immobilienprojekte sehr langfristige Investitionen", sagt Steffen Szeidel, Vorstand von Drees & Sommer. "Damals wie heute gibt es bei Projektentwicklungen viele beteiligte Akteure – Investoren, Developer, Planer, Behörden oder Nutzer –, und es greifen dabei komplexe Prozesse ineinander, wie etwa Standortanalysen, Planungen, Nutzungskonzepte oder bau- und planungsrechtliche Bestimmungen.“ Doch anders als früher ende der Entwicklungsprozess heute immer seltener mit bloßer Errichtung eines Gebäudes: „Das Geschäft ist komplexer geworden. Es beinhaltet viel stärker den gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks und berücksichtigt auch Aspekte wie Betrieb, Entsorgung oder Wiederverwertung.“ Immer mehr Projektentwickler achteten darauf, ökologisch als auch soziologisch nachhaltige Konzepte umzusetzen, da sich so langfristig gute Renditen erzielen lassen

Herausforderung Grundstücksmarkt

Was den Markt derzeit schwierig macht, sind die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die hohen Preise für Bauland.

„Vor 20 Jahren hatte es die Branche einfacher. Es gab mehr Grundstücke, deren Lagen mit dem aktuellen Angebot nicht mehr zu vergleichen sind. Grundstücksknappheit und Wohnraumbedarf sind immens gewachsen.“ Winfried Schwatlo, Vorstand der CD Deutsche Eigenheim

Schwatlo zufolge werden immer häufiger auf Grundstücken, die einen Nutzungsmix zulassen, mehr oder weniger ausschließlich Wohnungen hochgezogen: “Das hätte es vor einigen Jahren so nicht gegeben. Da war die Wohnentwicklung deutlich weniger attraktiv als die Büroentwicklung."

Projektentwickler: In Szenarien denken

Neben dem Mangel an bezahlbaren Projekten und Grundstücken sehen sich Projektentwickler mit übergreifenden Entwicklungen konfrontiert.

„Demographischer Wandel und technologischer Fortschritt wirken sich auf die künftige Nutzung der Gebäude aus, lassen sich aber nur begrenzt vorhersagen und bei der Planung berücksichtigen.“ Christoph Gröner, Geschäftsführer der CG Gruppe

Dies zeige sich etwa bei den Shopping Centern, deren Bau in den 1990er Jahren boomte, denen aber heute der Online-Handel Umsatzeinbußen beschert. Tatsächlich sind Refurbishment und Umnutzung, früher kaum ein Thema, zu einem ebenso interessanten wie lukrativen Betätigungsfeld für Entwickler herangereift: Nach einer Studie von Hochtief Projektentwicklung wurden im Jahr 2016 allein in den Top-7-Standorten 690.000 Quadratmeter Bestandsfläche einer Rundumerneuerung unterzogen; 2015 und 2014 waren zirka 550.000 beziehungsweise 340.000 Quadratmeter.

„Projektentwickler müssen heute in Szenarien denken – und vorbereitet sein auf den Turnaround der Märkte.“  Günter Nikelowski, Geschäftsführer der Strabag Real Estate GmbH

Von Handlungsbedarf und Zukunftsmusik

„Die einzige Konstante ist die stetige Veränderung in einem sich immer schneller wandelnden Umfeld. Dieser muss man sich stellen und bereits sein, sich stets weiterzuentwickeln.“ Adrian Wyss, Leiter Modernisation & Development bei der Schweizer Implenia AG

Voraussschauend arbeiten lautet also die Devise, was mit einbezieht, dass Projektentwickler sich auch mit der technologischen Entwicklung auseinandersetzen. Dreh- und Angelpunkt ist aktuell das Building Information Modeling, kurz BIM.

Auch wenn der 3D-Druck am Bau noch auf weite Strecken Zukunftsmusik ist: Das frühzeitige Erkennen der Markttrends und die Flexibilität, darauf zu reagieren, sei „das A&O für Projektentwickler, wenn sie weiterhin erfolgreich agieren wollen“, sagt Daniel Winkler, Leiter Projektentwicklung Deutschland bei Apleona GVA. Daher sei es wichtig, professionelle Projektteams aufzustellen; ferner brauche ein Projektentwickler finanzielle Stabilität und ein breites Netzwerk mit Kontakten zu Maklern, Nutzern, Behörden und Politiks: „Die Einschätzung der Risiken eines Projekts und deren Management ist entscheidend dafür, dass eine Entwicklung rentabel ist.“

Projektentwicklung: Veränderte Finanzierungsmodalitäten

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Fällt doch die jüngste globale Finanz- und Wirtschaftskrise genau in diese Periode. In die Lücke, die nach Lehman-Crash und „Credit-Crunch“ entstand, sprangen nach dem Ausfall vieler Banken („klassische Finanzierer“) andere Geldgeber – so etwa Sparkassen und Landesbanken, Hypotheken- und Genossenschaftsbanken, die Postbank und die Pfandbriefbanken, aber auch Family Offices, Versorgungswerke, Kapitalsammelstellen und internationale Staatsfonds. „Vor 20 Jahren war es üblich, dass ein Projektentwickler Grundstücke kaufte, entwickelte, realisierte und anschließend verkaufte“, sagt Apleona-Experte Winkler. Inzwischen habe die Risikobereitschaft der Investoren deutlich zugenommen: „Sie steigen oft früher in die Projekte ein, um sich in einem angespannten Investment-Marktumfeld interessante Produkte und attraktive Renditen zu sichern. Investiert wird schon vor dem ersten Spatenstich oder auch bevor es Mietzusagen für die Flächen gibt.“

Neue Wolken tauchen am Horizont auf

Investoren und Kapitalgeber fordern allerdings deutlich mehr Sicherheiten als früher, und auch auf Seiten der Nutzer sind die Ansprüche gestiegen, etwa in Sachen Nachhaltigkeit, Energie- und Flächeneffizienz sowie Bewirtschaftung. Zudem sind Entwickler heute vom politischen Meinungsbildungsprozess eher betroffen als früher.

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Für Projektentwickler gelte es daher, „sehr viel vernetzter zu denken und zu arbeiten als vor 20 Jahren“, sagt Nils Olov Boback, Geschäftsführer der Bonava. Und schon zeichnen sich neue Herausforderungen ab. „Es wird eine Zeitrechnung nach der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank geben“, sagt Strabag-Real-Estate-Geschäftsführer Schäfer. „Diesen Umschwung zu meistern, ob er nun sanft oder eher abrupt verläuft, wird eine große Herausforderung für die Projektentwickler.“

Asset-Assoziationen: Die Projektentwickler

Günter Nikelowski, Geschäftsführer der Strabag Real Estate GmbH:

Warum ist Projektentwicklung die Königsklasse für die gesamte Immobilienbranche?

Die gesamte Wertschöpfungskette, die Fachdisziplinen der Architektur über das Ingenieurwesen und die Juristerei bis hin zu betriebswirtschaftlichen Fachgebieten: Die Projektentwicklung vereint all das, was im weitesten Sinne mit Immobilien zu tun hat.

Was wäre, wenn es Projektentwicklung nicht gäbe?

Ohne Projektentwicklung sähen unsere Städte heute anders aus. Denn, dass Projekte umgesetzt werden, ist nicht selten auch auf den Mut und die Risikofreude von Projektentwicklern zurück zu führen.

Welchen Konsumartikel verbinden Sie mit Projektentwicklung? Warum?

Am ehesten ein Maßanzug. Denn auch die von uns entwickelten Immobilien sind Einzelstücke, die ein hohes Können und handwerkliches Geschick brauchen. Überdies lässt sich die heute bereits existierende Praxis, Daten für die Herstellung eines persönlich angepassten Maßanzugs digital und mit Hilfe der Lasertechnik zu erheben, - wenn auch eingeschränkt - auf die Arbeitsweise in der Immobilienwirtschaft unter dem Stichwort BIM verbildlichen. 

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit Projektentwicklung verbinden? Welche Eigenschaft ist das?

Auf Anhieb fällt mir Galileo Galilei ein. Denn auch wie bei ihm gilt es bei der Projektentwicklung eine Vision zu entwickeln. Von dieser muss man ebenso überzeugt sein und man muss sie ebenso konsequent verfolgen, wie Galilei seine These. Im Gegensatz zu ihm können wir Widerstände allerdings heute, zum Glück, mit Diskussionen überwinden und müssen keine Kerkerhaft fürchten.

(Autorin: Birgitt Wüst, Freiburg, Co-Autorin: Gabriele Stegers)

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