Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

Die Herausforderungen der Logistikimmobilieninvestoren in Gegenwart und Zukunft: Neue Hallentypen, knappe Flächenressourcen und Imagedefizite.

Die Logistik ist momentan die drittgrößte Branche in Deutschland, sowohl hinsichtlich der Beschäftigtenanzahl als auch beim Umsatz. Der Bedarf an geeigneten Flächen ist ungebrochen, was auch mit der starken Wirtschaft in Deutschland zusammenhängt. Hohe Export- und Importleistungen sind ein wesentlicher Treiber. „Durchschnittlich wurden in den letzten Jahren etwa 3,5 Millionen Quadratmeter Logistikfläche neu gebaut, auch die Investoren stehen inzwischen Schlange“, weiß Frank Weber, Head of Industrial Agency Germany bei JLL.

Click to tweet

Logistikimmobilien: Mehr Transparenz, mehr Akzeptanz

 „Logistik ist das neue Retail“, meint Andreas Fleischer, Segro-Chef für den Bereich Nordeuropa.

„Ich rechne realistisch damit, dass schon in 2017 der Markt für Logistimmobilien auf Rang zwei beim Umsatz hinter den Sektor Büroimmobilien rückt“, so Fleischer. Der Immobilienmanager erwartet aufgrund der Knappheit der Grundstücke und weiter starker Nachfrage höhere Mietpreise und Druck auf die Renditen. Vor allem der rasche Ausbau der Citylogistik für die „letzte Meile“ inklusive neuer Verkehrskonzepte könne neue Impulse im Markt setzen.

Digitalisierung und E-Commerce mit allen Ausprägungen wird in Zukunft zu einer steigenden Produktdiversifizierung bei Logistikimmobilien führen, sind sich die maßgeblichen Marktplayer einig. Neben den klassischen Logistikunternehmen kommen immer mehr Handelsunternehmen und KEP-Dienstleister als Nutzer in Frage, sodass die Nutzung von Logistikimmobilien immer heterogener wird. Mittlerweile haben sich diverse nationale und internationale Plattformen entwickelt, die ausschließlich auf Logistik setzen.

„Die Transparenz und Kalkulierbarkeit hat sich im Laufe der vergangenen 15 bis 20 Jahre deutlich positiv entwickelt.“ Alexander Nehm, Managing Director bei der  Logivest Concept GmbH

Paul Muno, Head of Germany und Managing Director, Internos Global Investors Kapitalanlagegesellschaft mbH, vergleicht die Situation von 2007, unmittelbar vor der Finanzkrise, und danach. „Auch 2007 boomten Logistikimmobilien schon, aber die Renditen waren 200 bis 300 Basispunkte höher. Es gab schon die sehr großen Abnehmer wie Amazon. Auch die sehr großen multinationalen Developer wie Goodman, IDI Gazeley und Prologis waren schon marktbeherrschend. Nationale Developer wie Fiege haben unverändert ihre Bedeutung. Bei den Investoren sind aber seither vermehrt institutionelle Investoren ins Spiel gekommen, die jetzt über alle Assetklassen diversifizieren – und zwar auch mit einem bedeutenden Anteil in der Logistik.“

Logistikimmobilien als wichtige Portfoliobeimischungen

Für manche Planer und Wirtschaftsförderer ist die Logistikhalle, ehemals für hässliche Flächenversiegelung im Vergleich zu den geschaffenen Arbeitsplätzen negativ belastet, meist nicht mehr wegzudiskutieren. Während der Markt vor rund zehn Jahren noch sehr überschaubar war, tummeln sich heute außer zahllosen Entwicklern viele Fonds, Pensionskassen und Versicherungen, die Logistikimmobilien als wichtige Portfoliobeimischung nutzen.

Unvergleichliches Chancen-Risiko-Verhältnis

Viele Publikumsfonds, die früher die Logistikimmobilie nicht mit der Kneifzange angefasst hätten, würden heute eine Beimischung von 15 Prozent und mehr realisieren, sagt Matthias Boelsen, Chef der IVBM GmbH, spezialisiert auf Industrie- und Logistikimmobilien. Dass das Invest in Hallenimmobilien nicht das schlechteste in diesen Zeiten ist, weiß Vermarkter Boelsen nur zu gut. Rein äußerlich meist keine Schmuckstücke und oft zu Recht als unspektakulär bezeichnet, „sei in keiner anderen Immobiliensparte ein vergleichbar gutes Chancen-Risiko-Verhältnis vorhanden“, erklärt Boelsen. Nicht selten würden darüber hinaus in dieser Assetklasse Triple-Net-Verträge geschlossen. Das heißt laut Boelsen, dass Instandsetzung oder Instandhaltung im Verantwortungsbereich des Mieters liegen. Die Vertragsdauer liege zudem häufiger bei mehr als fünf Jahren. Drittverwendung verstehe sich im Neubau von selbst, die Leerstandsquote liege im Vergleich anderer Anlageklassen bei Hallenimmobilien unter 5 Prozent in den Metropolregionen.

„Die Hallenimmobilie in allen Facetten wie Logistik, Light Industrial oder Lager ist eine Perle für Investoren.“  Matthias Boelsen, Chef der IVBM GmbH

Es fehlt außerdem schlicht an Alternativen. Büroimmobilien an Core-Standorten seien entweder nicht mehr zu haben oder schlicht zu teuer, so Boelsen.

Fleischer erwartet bei der Kernfrage zur Zukunftsfähigkeit Logistikimmobilie viele neue Chancen und den Start in noch rosigere Zeiten. Weil das effiziente Wachstum an vielen Standorten mittlerweile ausgebremst sei, müssten zwangsläufig aber auch Nachverdichtung und auch das Bauen in die Höhe diskutiert werden.

Energieeffizienz und Außendesign werden wichtiger

Was wird künftig wichtig sein für das Fortbestehen des Investments in Logistikimmobilien? Weber ist zuversichtlich, wenn die Eckdaten stimmen: „Die Zukunft der Logistikimmobilien heißt flexibel, feingliedriger und kleinteiliger in der letzten Meile, energieeffizient, ausreichende technische Netz-Infrastruktur für steigende Automatisierung und Digitalisierung sowie intelligent nach- und umrüstbar für Folgenutzungen.“ Einige Entwickler gehen bewusst den Weg, energieeffizientere Flächen zu bauen und anzubieten, um sich im Wettbewerb zu differenzieren.

Asset-Assoziationen: Die Logistikimmobilienentwickler

Warum ist das Investment in Logistikimmobilien die Königsklasse für die gesamte Immobilienbranche?

Weil in Logistikimmobilien ein ganzes Königreich Platz findet.

Was wäre, wenn es das Investment in Logistikimmobilien nicht gäbe?

Wenn es so wäre, müssten die Investoren mit geringeren Renditen auskommen.

Welchen Konsumartikel verbinden Sie mit Investment in Logistikimmobilien? Warum?

Schuhe: Damit endlich alle Platz finden.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit das Investment in Logistikimmobilien verbinden? Welche Eigenschaft ist das?

Warren Buffet. Seine Weisheit lautet: „Diversifizieren ist ein Schutz gegen Unwissen. Es macht wenig Sinn für diejenigen, die Bescheid wissen.” Darum investieren Sie alles in Logistikimmobilien!

(Autor: Hans-Jörg Werth, Scheeßel)

Lesen Sie mehr!

20 Assetklassen der Immobilienwirtschaft im Porträt - exklusiv zum 20. Geburstag der Zeitschrift Immobilienwirtschaft:

Stadtplaner: Viele Fehler bleiben bestehen

Büroimmobilieninvestoren: Neue Nutzer - neue Ansprüche

Shopping-Center-Investoren: Erleben statt einkaufen

Hotelinvestoren: Oui, ça marche!* (*französisch: Ja, hier läuft es gut!)

Investoren Studentenapartements: Früher war kein Lametta – dafür glänzt es heute

Investoren Pflegeheime: Nicht starr, sondern flexibel

Architekten: Die Werkstätten für das 21. Jahrhundert

Bauträger: Der Reiz des ganzen Lebenszyklus

Projektentwickler: Das Geschäft ist komplexer geworden

Gewerbemakler: Der pure Typ ist Fiktion

Wohnungsmakler: Beratung wird relevant

Immobilienbewerter: Zwischen gestern und morgen

Kommunale Wohnungsgesellschaften: Vom Glück der Städte mit kommunalen Einrichtungen

Private Wohnungsgesellschaften: Die Appetithappen gehen aus

Asset Manager: Früher: Warten aufs Verkaufen. Heute: Arbeiten an der Immobilie

Portfoliomanager: Aus Bauchgefühl wird durchgespielte Simulation

Immobilienverwalter: Hausverwaltung wird mobil

Corporate Real Estate Manager: Vom Verwalter zum Innovator

Facility Manager: Es sind nicht die Heinzelmännchen

Weitere Themen im großen Online-Special zur Jubiläumsausgabe der "Immobilienwirtschaft":

Die 20 besten Karikaturen von Thomas Plaßmann: Ein Video über seine Arbeit

Die 20 schönsten Zeitschriftencover der Immobilienwirtschaft: Eine Bilderserie von 1997 bis 2017

20 Jahre Immobilienwirtschaft: So arbeitet die Redaktion auf dem Mediencampus in Freiburg

Schlagworte zum Thema:  Logistikimmobilie, Immobilienwirtschaft20, Immobilienwirtschaft

Aktuell
Meistgelesen