Kommunale Wohnungsgesellschaften: Vom Glück der Städte

Nach den vielfachen Verkäufen von kommunalen Wohnungsgesellschaften am Anfang des Jahrtausends gibt es nun eine Renaissance der kommunalen Wohnungswirtschaft. Immer mehr Kommunen denken sogar über die Neugründung einer eigenen Wohnungsgesellschaft zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums nach. Wichtig ist, dass sie dabei von der Politik als Partner auf Augenhöhe betrachtet werden.

„Städte, die über kommunale Einrichtungen verfügen, können sich jetzt glücklich schätzen,“ mit diesen Worten leitete Christian Lieberknecht, Geschäftsführer des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, 2016 ein Positionspapier zur „Renaissance der kommunalen Wohnungswirtschaft“ ein. Seit nicht nur in Wachstumsregionen bezahlbare Wohnungen knapp sind, wird deutlich, dass vielfach Akteure fehlen, die helfen könnten, politische Vorgaben zur Problemlösung umzusetzen. Ein Jahr später ergänzt Lieberknecht: „Angesichts der großen Herausforderung denken immer mehr Kommunen über die Gründung einer eigenen Wohnungsgesellschaft nach. Vor Ort engagieren sich kommunale Wohnungsunternehmen unter anderem in Bündnissen für mehr bezahlbaren Wohnraum. Wichtig ist, dass sie dabei von der Politik als Partner auf Augenhöhe betrachtet werden. Nur dann können sie ihre volle Leistungsfähigkeit entfalten.“ In zwei Fällen hat zum Beispiel der VdW Bayern Gesellschaftsverträge zur Beschlussreife vorbereitet und in Nordrhein-Westfalen steht die Gründung in Castrop-Rauxel vor dem Abschluss.

Bedarf an Sozialwohnungen kann nicht gedeckt werden

Unabdingbar sind für einen Neustart geeignete Baugrundstücke in städtischem Besitz. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stieg 2016 die Zahl der Wohnungsfertigstellungen auf 277.700, ein Plus von 12,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Zuwachs bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lag bei 9,6 Prozent.  Rechnet man allerdings Wohnheime und Flüchtlingsunterkünfte heraus, seien es lediglich 6,6 Prozent, so der BfW. Der tatsächliche Bedarf an Sozialwohnungen und an neuen Wohnungen insgesamt könne so nicht gedeckt werden. In Bayern etwa engagieren sich nach Auskunft des  VdW kaum private Investoren im sozialen Wohnungsbau. Diese Aufgabe werde vor allem durch die kommunalen erfüllt. Bundesweit werden inzwischen Sonderbauprogramme aufgelegt, Fördermittel bereit gestellt, Kooperationsvereinbarungen geschlossen – immer ist die öffentliche Hand mit im Spiel und Wohnungsunternehmen im öffentlichen Besitz sind die ersten Adressaten, um sie umzusetzen.

Kommunale Wohnungsgesellschaften: Ein Blick zurück

Der Wohnraumversorgung als Teil der Daseinsvorsorge widmen sich kommunale Wohnungsunternehmen seit über 100 Jahren. Das älteste entstand schon 1856 in Heilbronn, angestoßen durch den Papierfabrikant Adolph von Rauch. Bald beteiligte sich die Stadt an dem Wohnungsverein und schließlich fusionierten verschiedene Vereine und Genossenschaften zur heutigen Stadtsiedlung Heilbronn GmbH. Einige weitere Gründungen gehen noch auf das 19. Jahrhundert zurück wie die Gebag, die als Duisburger Gemeinnützige Baugesellschaft AG 1872 begann, oder die ABG Frankfurt Holding GmbH, 1890 entstanden als Aktienbaugesellschaft für kleine Wohnungen. Die meisten Wohnungsbaugesellschaften wurden erst nach dem Ersten Weltkrieg gebildet, so die Freiburger Stadtbau 1919 oder die Saga Hamburg 1922, inzwischen größte kommunale Wohnungsgesellschaft in Deutschland.

Um den drückenden Mangel an guten preiswerten Wohnungen zu beheben, wurden damals die Mieten als „Friedensmieten“ auf das Niveau von vor dem Krieg eingefroren, im Gegenzug zahlten die Mieter, die es sich leisten konnten, eine „Hauszinssteuer“. Dieses Geld sollte den Wohnungsbaugesellschaften zukommen, wenn sie die Vorbedingungen der „Gemeinnützigkeit“ erfüllten, unter anderem der Bauverpflichtung nachkamen und Kostenmieten einhielten.

Gemeinnützigkeit wurde erst 1988 aufgehoben

Die Gemeinnützigkeit wurde in Westdeutschland erst 1988 aufgehoben, was zum Verkauf vieler Wohnungsbestände am Kapitalmarkt führte. In der DDR war die Wohnungswirtschaft zentral gesteuert und kommunale Wohnungsunternehmen wurden erst nach der Wende neu gebildet, jedoch oft im Rückgriff auf historische Wurzeln wie in Leipzig ab 1924. 1990 übernahm die LBW die städtischen Wohnungen von der „VEB Gebäudewirtschaft Leipzig“, darunter auch das Prestigeobjekt „Wintergartenhochhaus“ mit 32 Geschossen und 95 Meter Höhe, überragt vom Logo der Messe Leipzig. In Freiberg/Sachsen wurde 1992 die SWG gebildet und mit dem städtischen Sanierungsträger Stadtbau Freiburg vereint, allerdings nicht ohne Hürden, die zwischenzeitlich zu einer 49-prozentigen Beteiligung der Bauverein AG aus Darmstadt führten. Deren Anteile konnten 2016 zurück erworben werden.

Daten und Trends in Beispielen

Laut Zensus 2011 befanden sich von den 80 Millionen Wohnungen in Deutschland 4,5 Millionen Einheiten im Besitz von Kommunen oder kommunalen Unternehmen, etwas mehr als von Genossenschaften und auch privatwirtschaftlichen Unternehmen. Nach Erhebungen des GdW investierten sie 2015 insgesamt 5,3 Millionen Euro, davon gut 40 Prozent in Neubauten. Als Gesellschaftsform dominiert die GmbH, aber die Unternehmen unterscheiden sich in Aktionsfeldern und Ausrichtungen. 

Asset-Assoziationen: Die kommunalen Wohnungsunternehmen

Bernd Wortmeyer, Geschäftsführer Gebag Duisburg

Warum ist das Segment der kommunalen Wohnungsunternehmen die Königsklasse für die gesamte Immobilienbranche?

Ganz einfach: Nirgendwo sonst trifft die Immobilienbranche gleichermaßen so intensiv auf Städtebau, Soziales und Ökologie – und all das noch vor ökonomischen Herausforderungen zusammen zu bringen, erfordert besonders vielseitige und kluge Köpfe…

Was wäre, wenn es kommunale Wohnungsunternehmen nicht gäbe?

Dann wäre Wohnen ein Luxusgut, Wohnhäuser Spekulationsobjekte und die Wohnung kein Zuhause mehr.

Welchen Konsumartikel (von Knetgummi bis BMW) verbinden Sie mit den kommunalen Wohnungsunternehmen?  Warum?

Schokolade: macht Freude, hebt das Wohlbefinden, jeder mag sie und kann sie sich auch leisten.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit kommunalen Wohnungsunternehmen verbinden? Welche Eigenschaft ist das?

Mahatma Gandhi – er haderte mit seiner Schüchternheit, bevor er die Welt veränderte. So geht’s auch den kommunalen Wohnungsunternehmen: früher oft belächelt und jetzt die zentralen Akteure für Wohlfühlen in den Städten.

 (Autorin: Dr. Gudrun Escher, Xanten)


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