Immobilienverwalter: Hausverwaltung wird mobil

Die Aussichten für den Berufsstand des Immobilienverwalters sind durchwachsen. Werden es kleinere Betriebe schaffen, notwendige Investitionen zu tätigen? Oder ist Konsolidierung unvermeidlich? Eines jedenfalls scheint sicher: Hausverwaltung in 20 Jahren wird völlig anders sein…

Früher war alles besser!?

Vor 20 Jahren, so Thomas Meier, Geschäftsführer Pfeuffer Immobilien in Nürnberg und Präsident des Verbandes BVI, hatte ein Verwalter noch ein relativ unkompliziertes Leben: Solange er einmal im Jahre eine Abrechnung erstellte und eine Versammlung organisierte, ließen ihn die Eigentümer in Ruhe. Rechtliche und Eigentumsfragen, technische Finessen – davon sei der Verwalter weitgehend verschont geblieben, meint er.

„Die Kehrseite der Medaille habe ich damals übrigens auch gespürt: Wer wirklich einen guten Job machen wollte, hatte es oft schwer, dies unter Beweis zu stellen.“

„Denke ich an die Zeit zurück, als mein Vater 1970 als WEG-Verwalter begann, waren die Herausforderungen eher darin zu sehen, dass ein Verwalter improvisieren musste, gab es doch kaum irgendwelche Vorgaben und Lösungen. Ein Kopierer war schon Luxus“, geht Jörg Schlüter, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Wohnungseigentumsverwaltung aus Wangerland, noch weiter zurück. Aber auch die Eigentümer seien unkomplizierter gewesen, hätten sie doch nicht das Google-Halbwissen gehabt.

Heute: Anforderungen wachsen

 „In den vergangenen Jahren sind die Anforderungen exponentiell gestiegen“, meint Thomas Meier. Die Professionalisierung habe in Teilen der Branche leider nicht in derselben Dynamik Schritt gehalten, was das Problem am Markt widerspiegele: So wüssten viele Eigentümer gar nicht, wie eine Wohneigentumsgemeinschaft funktioniere und welche Verpflichtungen das Wohnungseigentum mit sich bringe.

„Entsprechend unbekannt sind ihnen die Anforderungen eines Immobilienverwalters. Der Markt unterstützt nach wie vor nicht Qualität sondern eine Preispolitik, die es einem Immobilienverwalter schwer macht, sich zukunftsorientiert aufzustellen.“

In Sachsen-Anhalt stiegen, so Thomas Lonsdorfer, Geschäftsführer der ISA Hausverwaltung in Magdeburg, immer mehr große Immobilienunternehmen in den lokalen Markt ein und übernähmen die Bestände. Die Verwaltungsqualität nehme dadurch rapide ab.

Die Unternehmensgröße beschäftigt auch Richard Kunze: „Angesichts der Struktur der Verwalterbranche, bei der 90 Prozent aller Unternehmen Klein- und Kleinstbetriebe sind, besteht die Herausforderung darin, dass sich die Firmeninhaber nicht nur als Verwalter, sondern auch als Unternehmer verhalten“, meint er.

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Auf die technische Komponente spielt Jörg Schlüter an. Als sich etwa die Handys durchgesetzt hatten, war der Verwalter immer erreichbar. Die Eigentümer steigerten ihre Ansprüche. Die bisherigen serverbasierten EDV-Lösungen würden immer mehr durch webbasierte Lösungen abgelöst.

Astrid Schultheis, Geschäftsführerin Focus Hausverwaltung in Brühl und Vorstand beim Verband DDIV, spricht bei den Herausforderungen die Themen Personalsuche und Digitalisierung an. Von einer gut durchdachten Softwarelösungen, die z.B. das Schnittstellenproblem bei der Nutzung von mehreren Programmen (Abrechnungs-, CMR- oder Dokumentenmanagementprogrammen) berücksichtigt, träumen viele.

Was wird sich verändern?

„In 20 Jahren wird sich das Bild eines Verwalters gewandelt haben“, so Tomas Meier. „Er steuert Prozesse und Kommunikationswege rund um die Immobilie und ist Experte bei Fragen der Digitalisierung rund um die Immobilie und die beteiligen Wertschöpfungspartner, Eigentümer und Nutzer. Seinen Kunden liefert er einen echten Mehrwert."

Bis dahin sei es, so Astrid Schultheis, jedoch ein langer Weg. Sie zeichnet ein eher düsteres Bild in puncto Zukunftsfähigkeit des Verwalters. „Zurzeit kann man dafür eher schwarz sehen“, meint sie. Die Ausbildung sei weiter mangelhaft, die Strukturen in den Verwaltungsfirmen seien veraltet, die Inhaber überaltert. Die meisten Verwaltungsfirmen seien eher klein und verwalteten bis 1500 Einheiten. So erscheine eine Konzentration der Verwaltungsfirmen durch Aufkäufe und Zusammenschlüsse fast zwingend. Jörg Schlüter spricht den Bereich der Kommunikation mit dem Kunden an. Hier könne sehr viel durch PropTech-Lösungen übernommen werden.

„Der Beruf des Verwalters selbst wird sich nicht ändern, aber das Umfeld ändert sich. Darauf muss sich der Verwalter einstellen, will er nicht von den Anforderungen überholt werden. Und die Zyklen verkürzen sich gerade“

Der Kunde seinerseits werde jederzeit Zugriff fordern, so Schlüter weiter. „Onlineportale oder mobiler Datenabruf wird Standard werden. Was heute Onlinebanking oder die Reisebuchung über Portale ist, wird morgen die mobile Hausverwaltung sein.“

Finanzanalyse der Gemeinschaft wird kommen

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Es wird nicht reichen, einfach nur die Abrechnung zu erstellen. Vielmehr muss der Verwalter ein funktionierendes Controlling einführen.

Keine Einzellösungen mehr in der Software

„Die Herausforderungen der Verwalter in der Zukunft sehe ich in den Bereichen Verwaltungstechnik, Mitarbeiter und Kunden, meint Richard Kunze. Heute nutzt jeder Verwalter ein (eher wenig professionelles) Verwaltungsprogramm. Es besteht zu diesem Arbeitsmittel eine hohe Abhängigkeit, da der Wechsel eines Programms mit erheblichen Kosten und Risiken verbunden ist.“

Viele Softwareschmieden entwickelten prozessbezogene Applikationen auch für die Immobilienverwalter. Die Herausforderung in der Zukunft bestehe darin, diese Applikationen, die von vielen Lieferanten geliefert werden, zu einem Gesamtsystem zu verknüpfen. 

Die begrenzenden Entlohnungsmöglichkeiten und die demografische Entwicklung führten dazu, dass es immer schwerer werde, qualifizierte Mitarbeiter für die Immobilienverwaltung zu gewinnen. Die Herausforderung sei, den eigenen Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld zu schaffen.

Asset-Assoziationen: Die Immobilienverwalter

Richard Kunze, Geschäftsführer der Kunze-Gruppe:

Warum ist die Immobilienverwaltung die Königsdisziplin der gesamten Immobilienbranche?

Die Immobilienverwaltung begleitet ein Objekt über den gesamten Lebenszyklus. Immobilienverwaltung bezieht sich auf das Objekt und die betroffenen Menschen, der Fokus des Verwalters liegt auf kaufmännischen, rechtlichen, technischen und psychologischen Fragen. Leider wird der König oft mit dem Hausmeister verwechselt.

Was wäre, wenn es Immobilienverwaltung nicht gäbe?

Dann wäre die Nutzung von Immobilien nicht möglich.

Welche Konsumartikel verbinden Sie mit Immobilienverwaltung?

Mit dem Smartphone. Das kleine Ding kann (fast) alles.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit Verwaltung verbinden? Welche Eigenschaft ist das?

Mutter Teresa. Sie hat das Kümmergen, ist durchsetzungsfähig.

(Autor: Dirk Labusch, Freiburg)


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