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Bild: Haufe Online Redaktion

Über den Wert einer Immobilie lässt sich trefflich streiten. Im Gegensatz zu Aktien liefert der Markt für Immobilien keine direkte Bewertung. Die Wertermittlung erfolgt durch Sachverständige, deren Aufgabenspektrum sich in den vergangenen beiden Jahrzehnten deutlich erweitert hat.

Bei Immobilien sind Wert und Preis nicht per se identisch, da Preisen häufig subjektive Zwangslagen, persönliche Präferenzen oder gar ein gestörter Markt zugrunde liegen. Der Wert von Immobilien wird aufgrund bestimmter Spezifika nicht direkt durch den Markt, sondern durch Sachverständige ermittelt.

„Die relativ lange Lebensdauer und die geringe Transaktionshäufigkeit von Immobilien führen dazu, dass die Prognose der Nutzungsdauer, der Verzinsung des eingesetzten Kapitals und das Risiko finanzieller Einbußen auf der Basis unsicherer Informationen erfolgen müssen.“ Professor Heinz Rehkugler, Wissenschaftlicher Leiter des Freiburger Center for Real Estate Studies (CRES)

Immobilienmärkte seien zudem hochgradig segmentiert, sowohl lokal als auch durch die besonderen Präferenzen der Marktakteure. Zur Wertermittlung wende der Sachverständige Verfahren an, die die sonst durch das Marktgeschehen offenbarten Informationen ersetzen müssten. Er sei in diesem Sinne Simulator des fehlenden Marktgeschehens. Immer öfter bewerten inzwischen auch Makler, Immobilienbörsen oder unabhängige Plattformen Immobilien.

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Aktuell erschweren die weltweiten politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten und Risiken die Einschätzung künftiger Entwicklungen.

Immobilienbewertung: Wert ist nicht gleich Wert

Die Wertermittlung orientiert sich an den Anforderungen der Auftraggeber.

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Neben der Verkehrs- oder Marktwertermittlung steht die Beleihungswertermittlung für Kreditinstitute, die Wertermittlung im Falle von Zwangsversteigerung, steuerlichen oder bilanziellen Zwecken oder auch die Bewertung von Immobilienportfolios. Die traditionellen Bewertungen von Immobilien, wie sie in bilanztechnischen Vorschriften und dem Bilanzverhalten vorkamen, orientierten sich stark an den Herstellungskosten, die im Laufe der Zeit abgeschrieben werden. Die Sachverständigen kamen daher zunächst meist aus den Reihen der Architekten und Bauingenieuren. Mit der zunehmenden Internationalisierung der Immobilienmärkte und der steigenden Bedeutung von Immobilien als Investitionsgüter rückte der mit ihnen erzielbare Ertrag stärker in den Fokus. Die ökonomische Sichtweise gewann an Einfluss. Insbesondere in der Boom-Phase vor der Immobilienkrise verlor die Buy-and-hold-Strategie für institutionelle Investoren an Bedeutung. Große Immobilienportfolios wurden häufig nicht mehr für den langfristigen Bestand, sondern als Spekulationsobjekte erworben.

Im Hinblick auf die stetig steigenden Kaufpreise, die vor allem ausländische Investoren zahlten, brandete in der Bewerter-Landschaft eine heftige Auseinandersetzung über die „richtige“ Methode der Wertermittlung auf.

Sie flackerte in der Krise der Offenen Immobilienfonds ab 2009 und bei der missverständlich formulierten Begründung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2010 wieder auf. Im Kern standen sich die deutsche Orientierung am nachhaltigen Wert und die angelsächsisch geprägte Gleichsetzung von Marktwert und gezahlten Kaufpreisen gegenüber.

Marktwert und Gutachterausschüsse

Der in Paragraf 194 Baugesetzbuch definierte Marktwert stellt auf die Stichtagsbezogenheit und den gewöhnlichen Geschäftsverkehr ab. Es handelt sich um einen objektivierten Wert, der für die zu bewertende Immobilie am wahrscheinlichsten am Markt zu erzielen wäre. Er setzt kundige Partner, einen funktionierenden Markt ohne Krisen und das Fehlen jeglicher persönlicher Interessen voraus. Hier wird der Unterschied zum erzielbaren Preis deutlich, der das eher zufällige Ergebnis von Verhandlungen darstellt. Die für die Wertermittlung relevanten Daten erhalten Sachverständige seit 1960 von den amtlichen Gutachterausschüssen. Bis heute fehlt jedoch für die insgesamt rund 1.200 Gutachterausschüsse ein verbindlicher einheitlicher Standard. Die 2010 eingeführte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die nachfolgend angepassten Wertermittlungsrichtlinien stellen jedoch stark auf die Modellkonformität ab. Für die Wertermittlung bedeutet dies, dass der Bewerter sich in das verwendete Modell einarbeiten und die in seinem Gutachten verwendeten Daten an diesem ausrichten muss.

Digitalisierung als Herausforderung

Neben den von den Gutachterausschüssen bereitgestellten Daten benötigen Sachverständige aktuelle Daten zur Situation der Grundstücksmärkte, Transaktionsdaten und Kenntnisse der rechtlichen und ökonomischen Rahmenbedingungen. Die Fähigkeit, größere Datenmengen zeitnah zu analysieren, zu verdichten und für die Wertermittlung zu nutzen, wird sich damit auch im Sachverständigenwesen zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor entwickeln.

„Digitalisierung und Automatisierung werden das Umfeld bis 2025/2030 verändern; anfänglich vermutlich langsamer, dann schneller.“ Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS)

Immobilienbewertung: Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung

Der zunehmende Bewertungs- und Beratungsbedarf stellt höhere Anforderungen an die fachlichen Qualitäten der Grundstücksbewerter. Die Bezeichnung Sachverständiger ist jedoch gesetzlich nicht geschützt. Angesichts steigender Haftungsrisiken fordern viele Auftraggeber ein „Gütesiegel“ von einer unabhängigen und kompetenten Stelle, das sicherstellt, dass die von ihnen beauftragten Gutachter qualifiziert sind und die von diesen erbrachten Leistungen ihren Qualitätsansprüchen genügen. In Deutschland garantiert dies neben der öffentlichen Bestellung auch das Instrument der Zertifizierung. Ein wesentliches Element der Qualitätssicherung bildet dabei die regelmäßige Begutachtung und Überwachung der Zertifizierungsstellen sowie die Kompetenz der zertifizierten Personen.

Asset-Assoziationen: Der Immobilienbewerter

Brigitte Adam, geschäftsführende Gesellschafterin von ENA Experts und Leiterin der gif-Kompetenzgruppe Immobilienbewertung:

Warum ist das Segment der Immobilienbewertung die Königsklasse?

Welches sonst beherrscht die Symbiose von Ökonomie und Wissenschaft in Verbindung mit Analyse, Würdigung, Intuition und Neutralität?

Was wäre, wenn es keine Sachverständigen für Immobilienbewertung gäbe?

Bei allen spannenden Themen, wie Digitalisierung, Big Data und künstlicher Intelligenz würde die menschliche Komponente fehlen. Nicht die Sache gibt den Dingen ihren Wert, sondern der Mensch tut das.

Welchen Konsumartikel verbinden Sie mit der Sachverständigenbranche und warum?

Sicherheitsschuhe. Weil ich sie nie dabei habe, wenn ich sie brauche; aber sonst immer im Auto rumliegen.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit der Immobilienbewertung verbinden?

Albert Einstein. Er war immer neugierig.

(Autorin: Gabriele Bobka, Bad Krozingen)

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienbewertung, Immobilienwirtschaft20, Immobilienwirtschaft

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