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Bild: Haufe Online Redaktion

Lange galten Hotels als Spezialimmobilien mit hohem Risiko. Diesen Kinderschuhen ist die Investmentklasse über die letzten 20 Jahre längst entwachsen. Inzwischen sind Hotels bei allen Investorengruppen populär wie nie, denn: Es mit ihnen lässt sich gutes Geld verdienen, wenn man weiß, wie die Branche funktioniert. Ein Blick in die Welt der Luxusherbergen, Budgethotels und die der neuen Wilden.

Paris ist ein Sehnsuchtsort. Hat sich erst einmal ein Mythos um eine Stadt gebildet, ist es schwer ihn zu brechen. Nicht einmal den Terroranschlägen der letzten Monate gelang das. Gewiss, die Stadt ist schön, doch das sind viele. Doch Paris hat zudem noch etwas Leichtes, Schillerndes, etwas, was Sehnsüchte entfacht:  für das Lebensgefühl, die Kunst, die Literatur – und natürlich pour l’amour – die Liebe.

Diese haben die Hotelinvestoren für die Seine-Stadt schon lange entdeckt. Ein Drittel des französischen Bruttoinlandprodukts (BIP) wird hier erwirtschaftet, fast alle im französischen Leitindex CAC 40 notierten Konzerne haben ihren Firmensitz in Paris. Gute Aussichten für das Hotel-Business und Investoren.

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In 20 Jahren: Hotels etablieren sich als stark nachgefragte Asset-Klasse

Mit Hotels Geld verdienen, das klang in den 90iger Jahren als Investmentidee noch ein wenig ungewöhnlich, dennoch aber spielte – anders als bei Büro- oder Wohnimmobilien – bereits damals gewisser Sex-Appeal mit. Und so waren die Sympathiewerte für die Asset-Klasse von Anfang an hoch, auch wenn die Investorenseite noch sehr überschaubar und die Professionalisierung noch nicht sehr weit fortgeschritten war.

Die florierende Weltwirtschaft verschafft der Hotellerie dann in den Folgejahren gute Geschäfte. Bei den großen Fondshäusern mit Banken-Hintergrund – Union Investment, Deka, Deutsche Bank/ Deutsche AWM und Commerzbank/Commerz Real AG – entschied man sich schon früh für Hotels – sowohl für die offenen Publikumsfonds als auch für die Spezialfonds. Auch die geschlossenen Fonds spielten eifrig – mit unterschiedlichem Erfolg – mit.

Budgethotels rollen den traditionellen Hotelmarkt auf

Waren lange vor allem Luxushotels en vogue bei Investoren, rückte 2000 eine andere Asset-Klasse in den Fokus. Dieter Müller verpasste der deutschen Hotellandschaft mit Motel One eine Zäsur und machte die Budget Hotels salonfähig. Mit dem Anspruch „Design-Hotels zu günstigen Preisen“ revolutionierte er den bislang durch drei bis fünf Sterne Hotels dominierten Markt. Das Konzept überzeugte nicht nur die Tochter der Bayerischen Landesbank, Real I.S. AG, die ebenfalls schon länger auf dem Hotelsektor aktiv ist und ein Motel One in Hamburg hat. "Für einzelne Fonds der Real I.S. sind Investitionen in Budget-Hotels als Beimischung zum Gesamt-Portfolio eine Option. Als Investitionsobjekte kommen Hotels an zentralen Standorten und mit langfristigen Mietverträgen in Frage", bestätigt Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S.

Hunger auf Hotels und Professionalisierung steigen 

Angesichts der sich immer verbreiternden Angebotspalette war besonders bei Fonds der Appetit auf Hotels groß.

„Die Investorenlandschaft merkte schnell“, so Andreas Erben, Head of Hotels bei Colliers International in Deutschland, „dass es durchaus angenehm ist, nur einen Mieter zu haben.“

Wenn der richtige Betreiber für ihr Objekt gefunden sei, hätten Investoren über zwanzig Jahre - anders als bei Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien – normalerweise relativ wenig Aufwand mit ihrem Investment.

Das Problem war nur: Viele Investoren beherrschten die Klaviatur in der Sprache der Hotellerie nicht, um die für ihren Standort den richtigen Betreiber, die passenden Verträge und Konzepte herausfiltern zu können. Das ließ das Risiko steigen.

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Im Gegenteil: Hotelentwickler und Investoren begaben sich auch in Länder und Regionen, die für die internationale Hotellerie noch nicht erschlossen waren. Als first mover lockten dort noch höhere Renditen.

Es war ja auch extrem viel Geld im Umlauf. Große Portfolio-Deals der hungrigen opportunistischen Investoren prägten den Markt vor Ausbruch der Krise. Auf dem Höhepunkt der Immobilienblase kaufte Blackstone für 26 Milliarden US-Dollar die Hilton Hotels. Es stellte sich schnell heraus, dass sie zu viel bezahlt und der Fremdkapitalanteil viel zu hoch war – besonders als Partner Lehman Brothers und Bear Stearns ausfielen. Als dann noch in Folge der Krise, die Übernachtungszahlen einbrachen, sah es zeitweilig eng aus für die Investoren.  Doch sie schafften den Turnaround und endeten in einer Erfolgsgeschichte. Mit ihnen zogen viele Hotelketten gleich. Sie positionierten sich neu, kappten ihre Kosten, kämpften mit niedrigen Margen und verhandelten die Verträge mit Investoren neu. Selbst die restriktive Finanzierungspolitik, die durch niedrigere Beleihungswerte und eine verlangsamte Kredit-Prüfung gekennzeichnet war, wuppten sie. Durch die immer engere Regulierung der Banken jedoch bekamen viele Projektentwickler nur noch schwer an Finanzierungen. Kreditprolongationen wurden zum Problem. Prominentes Opfer: Das Grandhotel Heiligendamm. Durch die große Öffentlichkeitswirksamkeit des ehemaligen G8-Hotels blieb auch ein schaler Geschmack - zumindest im geschlossenen Fondsbereich - am Hotel als Asset noch länger haften.

Angesichts des Finanzierungsengpasses kam für den Hotelsektor die nun auch verstärkt hinzugekommen institutionellen Investoren aus der Spezial-Fonds- und Versicherungsbranche hochwillkommen. Inzwischen haben viele große Investmenthäuser wie die Patrizia AG, Invesco und Art Invest große Hotelfonds für institutionelle Investoren aufgelegt.

Der Immobilienhype erfasst auch die Hotels

Und schon wieder gibt es Geld im Überfluss. Vor allem institutionelle Anleger stehen unter Anlagedruck: „Der Markt ist inzwischen sehr heiß. Es wird vieles gekauft, das mit dem Label ‚Hotel‘ beschriftet ist. Wie in Boomphasen häufig, beginnt hier das ‚Lemminge Prinzip‘ langsam Einzug zu halten“, sagt Erben. Kritisch sieht er die zunehmende Regulierung und staatlichen Vorgaben, wie die Beherbergungsstättenverordnung und die EnEV Anforderungen, die Hotelneu- und -umbauten immer teuer machten. Renditen, die Investoren noch vor zwei Jahren für ihre Investments erwarten konnten, sind schon lange nicht mehr darstellbar. Inzwischen sind Hotelinvestoren bereits mit Rendite um die 4 bis 5 Prozent hochzufrieden.

Investoren beobachten neue, innovative Konzepte

"Deutschland hat sich als attraktivster Hotelinvestmentmarkt in Europa etabliert“, stellt denn auch Olivia Kaussen fest, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE. Mit dem stärksten Auftaktquartal seit Aufzeichnungsbeginn ist Deutschland in diesem Jahr erstmalig zum größten Hotelinvestmentmarkt in ganz Europa aufgestiegen. Stefan Giesemann, Senior Vice President der Hotels & Hospitality Group von JLL Germany, sieht trotz hoher Preise für Hotels noch keinen Knick in der Investorengunst.

Aufmerksam beobachten Investoren die vielen neuen Konzepte wie prizehotels, Anna Hotels und 25 hours, die auf den Markt kommen. Auch die wachsende Bedeutung von Plattformen wie Airbnb, die sich zunehmend als Alternative zu Hotels etablieren, haben sie genau auf dem Radar. An machen Standorten könnte ihr Geschäft langfristig durchaus negative Auswirkungen auf die Übernachtungszahlen haben. Auch bei Airbnb ist Paris in einer Spitzenposition - als eines der am häufigsten gebuchten Ziele des Portals.

 

Asset-Assoziationen: Die Hotelinvestoren

Andreas Ewald Managing Partner, Engel & Völkers Hotel Consulting

Warum sind Hotelinvestitionen die Königsklasse der gesamten Immobilienbranche?

Sie sind spannender, bunter, vielseitiger und internationaler. Die Investorenlandschaft in dem Bereich ist offen und vielleicht auch einen Tick humorvoller als der Rest. 

Was wäre wenn es Hotelinvestoren nicht gäbe?

Es gäbe sicher weniger Hotels. Hotelinvestoren haben das Thema Hotel als eigene Assetklasse mit steigenden Volumina professionalisiert.

Welchen Konsumartikel verbinden Sie mit Hotelinvestoren? Warum?

Mit einem Globus – es ist ein sehr internationales Geschäft.

Welche Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit Investieren in Hotels verbinden?

Richard Branson – er schaut über den Tellerrand und hat eine Art der Entrepreneurship, die Hotelinvestoren auch oft innehaben.

 

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