Kein Bereich in der Immobilienwirtschaft hat sich in den vergangenen 20 Jahren so drastisch gewandelt, wie das Asset Management. Aus den einstigen Gebäudeverwaltern wurden die wesentlichen Ertragsbringer.

Die Baustelle liegt mitten im Herzen von Paris, direkt gegenüber der berühmten Pfarrkirche Saint Augustin, dem ersten Gotteshaus der Weltgeschichte, das mit einer Eisenkonstruktion errichtet wurde: Rund 25 Millionen Euro investiert die Union Investment Real Estate gerade, um ihren im Mai 2004 erworbenen Büro- und Wohnkomplex „Malesherbes“ bis Frühjahr 2018 auf Vordermann zu bringen. Durch den Entwurf des namhaften Architektenbüros Valode & Pistre wird die Gesamtmietfläche von 7.050 auf knapp 8.000 Quadratmeter gesteigert. Ziel sei es, das zum UniInstitutional European Real Estate Fonds gehörende Objekt „neu am französischen Immobilienmarkt zu positionieren“, sagt Volker Noack, als Mitglied der Geschäftsführung des Immobilien-Investmentmanagers der Volks- und Raiffeisenbanken für dessen Asset Management verantwortlich. „Wir wollen den Mietertrag um mindestens zwölf Prozent steigern; gegenüber dem Ankaufszeitpunkt wird der Sachverständigenwert nach der Repositionierung um mehr als 70 Prozent höher liegen.“

Früher war fliesen schon Asset Management

Das Umbauprojekt zeigt beispielhaft, wie sehr sich das Asset Management in den vergangenen zwei Dekaden gewandelt hat.

Click to tweet

„Baumaßnahmen im Rahmen der Bestandsverwaltung waren vor 20 Jahren rar, weil es vor allem darum ging, die laufenden Bewirtschaftungskosten niedrig zu halten“, sagt Sascha Kilb, Partner und Leiter des Bereichs Real Estate Consulting beim international tätigen Stuttgarter Immobilienberatungsunternehmen Drees & Sommer.

„Wurde der Eingangsbereich eines Büroobjekts neu gefliest, galt dies bereits als aktives Asset Management.“ Sascha Kilb, Drees & Sommer

Heute ist alles ganz anders. Finanzkrisen und die expansive Geldpolitik der Notenbanken haben zu einer massiven Flucht in das Betongold gesorgt. Seit zehn Jahren sind die Preise von Immobilien weit stärker gestiegen als deren Mieten. Als Folge sind die aus den Mieterträgen in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Renditen drastisch geschrumpft.

„Durch die Renditekompression steht die Arbeit an der Immobilie heute im Mittelpunkt“, sagt Bernhard Berg, Sprecher der Geschäftsführung des zur Schweizer Swiss Life Group gehörenden Kölner Immobiliendienstleisters Corpus Sireo, die in Deutschland im Kundenauftrag Gewerbe- und Wohnliegenschaften im Gesamtwert von 13,1 Milliarden Euro managt.

Wurde vor 20 Jahren bei der Gebäudeverwaltung geknausert, wo es nur ging, wenden Investoren heute Millionenbeträge auf, um scheinbar kaum vermietbare Objekte in neue Perlen für die Portfolios zu wandeln.

„Heute wird das Geld im Einkauf ausgegeben und im Asset Management verdient“, bringt Union-Investment-Manager Noack überspitzt die aktuelle Bedeutung des Asset Managements auf den Punkt.

Deutlich wird dies auch an der Rolle, die das Asset Management heute bei Investmententscheidung spielt. „Früher bekam das Asset Management nach dem Kauf das Objekt einfach zur Verwaltung herübergereicht“, sagt Drees & Sommer-Experte Kilb.

Starke Einbindung bei Transaktionen

Heute hingegen ist das Asset Management direkt in die Entscheidungen über An- und Verkauf einzelner Liegenschaften eingebunden.

Zugleich hat sich auch die Einstellung gegenüber den Nutzern geändert. Wurde einst nach Abschluss des Mietvertrags nur darauf geachtet, dass der Eigentümer seine daraus resultierenden Verpflichtungen so günstig wie nur möglich erfüllen konnte, suchen Asset Manager heute Nutzer durch Qualität dauerhaft zu überzeugen, im Objekt zu bleiben.

„Der Mieter und seine Zufriedenheit stehen an erster Stelle“, sagt Jörg Möller, Geschäftsführer der Commodus Asset Management in Berlin.

„Bestandsmieter sind die besten Kunden, weil sie bereits für eine Immobilie gewonnen sind“, sagt auch Jens Hogekamp, Teamleiter Hamburg bei Corpus Sireo. „Wir halten deshalb ständig Kontakt zu ihnen, um frühzeitig zu erfahren, ob sie künftig weitere Flächen benötigen oder sich reduzieren wollen.“

IT vereinfacht das Leben

Viele Prozessabläufe im Asset Management sind bereits durch neue IT-Technologien vereinfacht worden. Künftig werde die elektronische Datenverwaltung beim Management großer Gebäudebestände eine noch wesentlichere Rolle spielen, sagt Drees & Sommer-Experte Kilb. Auch das Risikomanagement werde durch die Digitalisierung deutlich leichter werden.

Bei allem technischen Fortschritt – darüber sind sich die Experten einig – wird die Digitalisierung den Menschen nicht ersetzen können: „Mieter, potenzielle Nutzer und Eigentümer werden immer einen persönlichen Kontakt zu ihrem Asset Manager haben wollen“, sagt Noack. Das Erfolgsrezept für die Zukunft bestehe darin, die Technik optimal zu nutzen, nicht aber sie den Menschen ersetzen zu lassen, sagt Eberhardt.

„Eine Kombination aus menschlicher und künstlicher Intelligenz führt zum bestmöglichen Ergebnis.“   

Asset-Assoziationen: Die Assetmanager

Sascha Kilb, Partner und Leiter des Bereichs Real Estate Consulting, Drees & Sommer

Warum ist das Asset Management die Königsklasse für die gesamte Immobilienbranche?

Das Asset Management sorgt für die Wertsteigerung von Immobilien und verschafft den Immobilieneigentümern so höhere Renditen.

Was wäre, wenn es Asset Management nicht gäbe?

Viele Immobilien würden in einem Dornröschenschlaf vor sich hindämmern.

Welchen Konsumartikel verbinden Sie mit Asset Management? Warum?

Knetgummi, weil es am Ende des Tages beim Asset Management unter anderem auch immer um Knete geht.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit Asset Management verbinden? Welche Eigenschaft ist das?

Bob der Baumeister – da sein Credo „Ja wir schaffen das“ recht gut vermittelt: Keine Aufgabe ist zu schwer.

(Autor: Richard Haimann, Neu Wulmstorf)

Lesen Sie mehr!

20 Assetklassen der Immobilienwirtschaft im Porträt - exklusiv zum 20. Geburstag der Zeitschrift Immobilienwirtschaft:

Stadtplaner: Viele Fehler bleiben bestehen

Logistikimmobilieninvestoren: Vom Schmuddelkind zum Aufsteiger

Büroimmobilieninvestoren: Neue Nutzer - neue Ansprüche

Shopping-Center-Investoren: Erleben statt einkaufen

Hotelinvestoren: Oui, ça marche!* (*französisch: Ja, hier läuft es gut!)

Investoren Studentenapartements: Früher war kein Lametta – dafür glänzt es heute

Investoren Pflegeheime: Nicht starr, sondern flexibel

Architekten: Die Werkstätten für das 21. Jahrhundert

Bauträger: Der Reiz des ganzen Lebenszyklus

Projektentwickler: Das Geschäft ist komplexer geworden

Gewerbemakler: Der pure Typ ist Fiktion

Wohnungsmakler: Beratung wird relevant

Immobilienbewerter: Zwischen gestern und morgen

Kommunale Wohnungsgesellschaften: Vom Glück der Städte mit kommunalen Einrichtungen

Private Wohnungsgesellschaften: Die Appetithappen gehen aus

Portfoliomanager: Aus Bauchgefühl wird durchgespielte Simulation

Immobilienverwalter: Hausverwaltung wird mobil

Corporate Real Estate Manager: Vom Verwalter zum Innovator

Facility Manager: Es sind nicht die Heinzelmännchen

Weitere Themen im großen Online-Special zur Jubiläumsausgabe der "Immobilienwirtschaft":

Die 20 besten Karikaturen von Thomas Plaßmann: Ein Video über seine Arbeit

Die 20 schönsten Zeitschriftencover der Immobilienwirtschaft: Eine Bilderserie von 1997 bis 2017

20 Jahre Immobilienwirtschaft: So arbeitet die Redaktion auf dem Mediencampus in Freiburg