Büroimmobilien-Investoren stehen vor massiven Herausforderungen: Neue digitale Technologien verändern die Anforderungen an Flächen. Die hohen Preise drücken die Renditen. Das führt zum Comeback einer alten Strategie: Kaufen und Halten wird wieder interessant.

Sie kommen aus den USA und Großbritannien, die Kriegsschatullen gefüllt mit Milliardenbeträgen von Pensionskassen und Stiftungen. Sie wollen sich an den Kadavern laben, die ein spekulativer Bauboom am deutschen Büromarkt hinterlassen hat. Es ist die Zeit der Geierfonds – und sie werden das Investmentgeschehen nachhaltig verändern.

2001 platzt die Internetblase – und Millionen Quadratmeter neu errichteter Bürofläche, geschaffen für jung-dynamische Webunternehmen, finden keine Nutzer. Leerstandsraten schießen in die Höhe, Marktwerte krachen in den Keller. Ältere Büroobjekte sind out. Fondsgesellschaften und Versicherungen stehen vor der Wahl, betagte Türme teuer zu modernisieren – oder sie an die Angelsachsen zu veräußern. Die sind von fiktiven Profitkalkulationen in Exceltabellen so verblendet, dass sie Preise weit über Wert zahlen.

Es ist das vorläufige Ende einer Strategie, die deutsche Investoren seit Jahrzehnten gefahren haben: Kaufen und Halten.

„Bürotürme wurden quasi auf ewig erworben, um dauerhaft ihre Mieterträge zu melken.“ Thomas Beyerle, Chefresearcher der internationalen Immobilienberatungsgesellschaft Catella.

Das ist vorerst vorbei: „Investoren agieren seither zunehmend mit Kapitalmarkt getriebenen Modellen“, sagt Kai Wolfram, Geschäftsführer von Engel & Völkers Investment Consulting.

Büromarkt: Das Transaktionsgeschehen steigt

Auch, weil die Nullzins-Politik der Notenbanken Investoren aus Bonds in Bürotürme zwingt. Das treibt deren Preise stärker als die Mieten; spiegelbildlich schrumpfen deshalb die Renditen. „Wertschöpfende Strategien sind gefragt“, sagt Matthias Mittermeier, Managing Partner der auf Büroimmobilien fokussierten Berliner Investmentgesellschaft Commodus Real Estate Capital. „Am nachhaltigsten ist Value-add.“ Investoren erwerben Objekte in guten Lagen mit Teilleerständen und Modernisierungsbedarf, die bald darauf – saniert und voll vermietet – deutlich teurer wieder veräußert werden.

Das treibt das Transaktionsgeschehen. „Im ersten Quartal dieses Jahres wurden in Deutschland Büroimmobilien im Wert von 4,5 Milliarden Euro gehandelt“, sagt Ignaz Trombello, Head of Investment bei der Beratungsgesellschaft Colliers International. Das entspricht 37 Prozent der in diesem Zeitraum in deutsche Gewerbeimmobilien investierten 12,2 Milliarden Euro.

Daran hat auch die Finanzkrise von 2009 nichts geändert. „Viele Marktakteure hatten den Büromärkten damals eine schwierige Zukunft prognostiziert“, erinnert sich Georg Allendorf, Head of Real Estate Europe bei der Deutsche-Bank-Tochter Deutsche Asset Management. Die Realität ist 2017 anders:

„Die Märkte waren schon sehr lange nicht mehr in so einer guten Verfassung wie heute. In den meisten Spitzenlagen tendieren die Leerstandsquoten deutlich unter fünf Prozent, Mietwachstum inklusive.“ Georg Allendorf, Head of Real Estate Europe bei der Deutsche-Bank-Tochter Deutsche Asset Management

Büroimmobilien: Digitale Technologien verändern den Markt

Deshalb können sich Investoren aber nicht zurücklehnen. „In der Zukunft dürfte die Nachfrage nach Büroflächen nicht mehr von klassischen Mietern wie Banken, Versicherungen und der öffentlichen Hand dominiert werden“, prognostiziert Allendorf. Vielmehr würden Technologie-, Beratungs- und Gesundheitsunternehmen stark an Bedeutung gewinnen. „Diese Nutzer haben ganz andere Ansprüche an Ihre Büroflächen als traditionelle Konzerne“, sagt Allendorf.

Hinzu kommen die digitalen Technologien: „Sie lassen Arbeiten und Wohnen immer mehr zusammenrücken“, sagt Michael Birnbaum, Geschäftsführer bei der Munchner Fondsgesellschaft KanAm.

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„Viele Pensionskassen und Versicherungen suchen wieder langfristige Büroinvestments“, beobachtet Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Sie fürchten angesichts der Renditekomprimierung, dass sie nach einem schnellen Handelsgewinn keine neue Immobilie mit vergleichbarem Ertrag und Cash Flow finden.“

Zweiteilung auf dem Büromarkt

Davon profitieren Anbieter Alternativer Investment Fonds (AIF), die Bürokomplexe für zehn und mehr Jahre erwerben.

Researcher Beyerle sieht den Büroinvestmentmarkt auf eine Zweiteilung zusteuern. „Staatsfonds, Spezial-AIF-Anbieter und große Assekuranzen werden wieder die langfristige Kaufen-und-Halten-Strategie verfolgen.“ Hingegen würden kleinere Investmentgesellschaften sich noch stärker dem Value-add zu wenden.

Thomas Beyerle, Catella Research: „Auf dem Büroimmobilien-Meer werden in 20 Jahren nur noch große, behäbige Flugzeugträger und kleine, schnelle Fregatten schwimmen.“

Asset-Assoziationen: Die Hotelinvestoren

Warum sind Büroimmobilien-Investoren die Königsklasse für die

gesamte Immobilienbranche?

Das sind die mit der dicksten Brieftasche, das macht sie zu Königinnen und Königen der Innenstädte. (Aber wer ist noch für die Monarchie?)

Was wäre, wenn es sie nicht gäbe?

Alles wäre sehr viel langweiliger, ein mausgrauer „Frieden auf Erden“.

Welchen Konsumartikel (von Knetgummi bis BMW) verbinden Sie mit

Büroimmobilien-Investoren? Warum?

Aston Martin, sehr schön, aber auch teuer, sensibel und anfällig.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit

diesen Investoren verbinden? Welche Eigenschaft ist das?

Sean Connery (007), nimmt sich sympathisch lächelnd, was er will.

(Autor: Richard Haimann, Neu Wulmstorf)

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