Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

Immobilien. Die Dynamik (!) wächst. Von „buy and hold“ zu „buy and sell“. Die Technisierung dürfte notwendig gewesen sein. Jedenfalls professionalisiert sie das Berufsbild des Portfoliomanagers.

Als die Zeitschrift „Immobilienwirtschaft“ vor 20 Jahren auf den Markt kam, gab es dafür einen guten Grund. In Deutschland erstarkte das Interesse an Immobilienmärkten.

Unternehmen wir eine Zeitreise zurück in die Anfänge, und zwar mit drei Marktteilnehmern, die es schon damals gab: Das Immobilienunternehmen Corpus Sireo wurde 1995 (vor der Fusion mit Sireo nur als Corpus) in Köln gegründet, und in Augsburg war Patrizia Immobilien bereits seit 1984 auf dem Markt. Im Jahr 2006 ging das Unternehmen als Patrizia Immobilien AG an die Börse. Auch den offenen Fonds HausInvest, mittlerweile zu Commerz Real, aber damals schon zur Commerzbank gehörend, gibt es bereits seit 1972.

Ingo Hartlief, COO bei Corpus Sireo, kam 2010 ins Unternehmen.

„Im Vergleich zu heute arbeiteten wir damals mit rudimentären Mitteln.“ Ingo Hartlief

Er erinnert sich auch, dass in den 1990er-Jahren die Professionalisierung der Märkte begann. Erste Doktorarbeiten entstanden, so auch an der Universität Leipzig die von Kristin Wellner, heute selber Professorin für Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft an der TU Berlin.

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Zwei Jahre später enthielt die 2. Auflage des „Handbuchs Immobilien-Investition“ den Beitrag „Strategisches Immobilien-Portfoliomanagement“. Verfasser war der damalige Mit-Herausgeber Stephan Bone-Winkel, 1997 Co-Gründer von BEOS in Berlin und inzwischen Aufsichtsrat des Immobilienunternehmens. Im Jahr 2007 erschien von den beiden anderen Herausgebern Karl-Werner Schulte und Matthias Thomas im Rudolf-Müller-Verlag gleich ein ganzes „Handbuch Immobilien-Portfoliomanagement“.

Doch was ist denn nun Immobilien-Portfoliomanagement?

Unisono wird auf den Wirtschaftswissenschaftler Harry Markowitz verwiesen. Allerdings bezog er sich auf den Finanzsektor. Einen zweiten Haken gibt es außerdem: „Grau ist alle Theorie“ heißt es schon in Goethes „Faust“. Was also spielt sich in der Praxis ab? Ganz einfach ließe sich sagen: Die Anwendung der Theorie von Markowitz für Immobilienportfolien. Doch schon in den genannten Publikationen wurde klar: Eins zu eins lässt sich das nicht übernehmen.

„Erfolgreiches Immobilien-Portfoliomanagement setzt insbesondere zwei Dinge voraus: Kenntnis und Erfahrung“, sagt Peret Bergmann, Geschäftsführer der Patrizia WohnInvest.

Er erklärt: „Es bedarf der Kenntnis der Märkte, beispielsweise durch örtliche Präsenz, des Portfolios zur Herleitung von Wechselbeziehungen der einzelnen Immobilien und natürlich der einzelnen Anlagegegenstände innerhalb des Portfolios. Diese Kenntnisse und die Erfahrung insbesondere von Marktzyklen ermöglichen eine zielgerichtete Steuerung.“

Portfoliomanagement: Die große Mutation

Kenntnis und Erfahrung fallen jedoch nicht vom Himmel. Daher zurück zur Zeitreise:

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Dominierte am Anfang fast ausschließlich die Devise „buy and hold“, so ging es schon bald nach dem Motto „buy and sell“ zu. Nach und nach entwickelte sich das, was heute völlig selbstverständlich ist: Es wird nicht mehr nur vom Projektentwickler gekauft, Transaktionen finden zwischen Investmentmanagern untereinander statt. Je nach Strategie, Liquidität und eben auch Portfolien werden Kauf- und Verkaufsentscheidungen gefällt. Und manchmal werden auch ganze Portfolien gehandelt. Die Internationalisierung und der Einfluss der Digitalisierung veränderten die Branche zudem.

Beeinflussung durch die Finanzwelt

Tim Brückner, Managing Director bei Corpus Sireo, kennt die alten Zeiten in der Immobilienwirtschaft nur aus Erzählungen. Er hat genau vor 20 Jahren Abitur gemacht. Reporting und Softwarelösungen sind für ihn selbstverständlich, unternehmensübergreifende Standards in der Datenverarbeitung auch. Er verweist auf einen anderen Nutzen, den Software bietet: „Auch Simulationen lassen sich durchspielen. Das führt zur Verhinderung von Blödsinn.“ Aber auch etwas anderes änderte sich.

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Themen wie Fremdkapital, Verbriefungen, Begriffe wie Asset und Share Deal nahmen zu. Das geht Hand in Hand mit der wachsenden Bedeutung der Immobilie als handelbares Gut.

Mario Schüttauf von Commerz Real ist Manager des Offenen Immobilienfonds HausInvest. Er betont für sein Produkt Offener Immobilienfonds die „tägliche Rechtfertigung gegenüber dem Anleger“. Denn Anleger, die vor 2013 zeichneten, können ihre Anteile nach wie vor täglich zurückgeben. Doch ist es nicht nur eine Frage der Frist, sondern auch der Verantwortung. „Der Anleger ist risikoavers und „auch Kleinstanleger mit einem 10-Euro-Sparplan sind dabei“, gibt Mario Schüttauf zu bedenken. Genau solche Anleger hat er vor Augen, wenn er auf das „ausgewogene Rendite-Risiko-Profil“ als Ziel des Portfoliomanagements verweist.

Natürlich wollen die richtigen Immobilien erworben werden. In diesem Jahr kam für den HausInvest ein Hotel in Honolulu ins Portfolio. Das klingt zunächst exotisch, wird aber verständlich, wenn Mario Schüttauf über deutsche Großstädte sagt: „Kaufpreise bis zum 50-fachen sind kein wirtschaftliches Gedankengut mehr. Wer das zahlt, handelt rein emotional“.  Wenn die Lage und die Immobilie stimmt, darf es unter diesen Umständen eben auch einmal Hawai sein.

Werfen wir einen Blick in die Zukunft. „Die Kunst besteht darin, Veränderungen zu antizipieren und Rückschlüsse auf das Produkt zu ziehen“, beschreibt Mario Schüttauf das Problem und die Aufgabe zugleich.

Das „analytische Element“ auf dem Vormarsch

Peret Bergmann rechnet mit der Verfeinerung der Methoden: „Das analytische Element wird weiter an Bedeutung gewinnen. Dies erfordert eine fortschreitende Technisierung der Branche. Doch der Geschäftsführer von Patrizia WohnInvest relativiert: „Der Faktor Mensch wird auch in Zukunft unverzichtbar für ein erfolgreiches Immobilien-Portfoliomanagement sein“.

Asset-Assoziationen: Der Portfoliomanager

Warum ist das Portfolio Management die Königsklasse für die gesamte Immobilienbranche?

Weil es aus sehr bodenständigen, selten „sexy“ gelegenen oder sonderlich modernen Gebäuden noch Potenziale heben oder im Portfolio Synergien schaffen kann.

Was wäre, wenn es Portfolio Management nicht gäbe?

Man müsste es erfinden - ein Portfolio nicht aktiv zu managen, sondern nur zu verwalten ist wie Omas Sparstrumpf: Das Geldvermögen wächst nicht aus sich heraus, da muss man schon mit arbeiten. 

Welchen Konsumartikel verbinden Sie mit Portfolio Management? Warum?

Äpfel und Birnen - die vergleichen wir hier ständig miteinander, wir müssen die unterschiedlichsten Einzelgebäude in einer einzigen Portfoliostrategie unterbringen.

Welche berühmte Persönlichkeit hat eine Eigenschaft, die Sie mit Portfolio Management verbinden? Welche Eigenschaft ist das?

Die Kunst, im vordergründig Langweiligen etwas Dynamisches und Ertragreiches zu erkennen, ist sicher hilfreich – dazu fällt mir Steve Jobs an: Er hat aus grauen Arbeitsrechnern bunte Lifestyle-Macs gemacht und aus Telefonen ein Must-have.

(Autor: Andreas Schiller)

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Schlagworte zum Thema:  Portfoliomanagement, Immobilienwirtschaft20, Immobilienwirtschaft

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