Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel

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Nach § 15 Abs. 2 EStG setzt das Vorliegen eines Gewerbebetriebs eine selbständige nachhaltige Betätigung voraus, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Die Betätigung darf weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen sein. Sie muß über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgehen (BFH-Beschluß vom 25. Juni 1984 - GrS 4/82 - III 3 b aa (1) - BStBl II S. 751). Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird (vgl. § 14 AO).

Zu der Frage, welche Folgen sich aus diesen allgemeinen Grundsätzen für die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel ergeben, wird unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder wie folgt Stellung genommen:

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Werden von Privatpersonen Grundstücke veräußert, kommt es für die Frage der gewerblichen Betätigung wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor der Veräußerung an. Sind bebaute Grundstücke bis zur Veräußerung während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) durch Vermietung oder zu eigenen Wohnzwekken genutzt worden und gehören die Einkünfte aus der Vermietung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG, so gehört grundsätzlich auch noch die Veräußerung der bebauten Grundstücke zur privaten Vermögensverwaltung (vgl. BFH-Urteil vom 6. April 1990 - BStBl II S. 1057). Das gilt auch, wenn es sich um umfangreichen Grundbesitz handelt und sämtliche Objekte in einem verhältnismäßig kurzen Zeitraum an verschiedene Erwerber veräußert werden. Bei Grundstücken, die durch Erbfolge oder vorweggenommene Erbfolge auf den Grundstücksveräußerer übergegangen sind, bestehen im Hinblick auf die Berechnung der Nutzungsdauer keine Bedenken, die Besitzdauer des Rechtsvorgängers wie eine eigene Besitzzeit des Veräußerers zu werten.

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Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend veräußert, so ist die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen für sich allein kein Umstand, der die Veräußerung der durch den Aufteilungsvorgang entstandenen Eigentumswohnungen zu einer gewerblichen Tätigkeit macht. Deshalb ist die Veräußerung von in Eigentumswohnungen umgewandeltem Hausbesitz, der langfristig zur Fruchtziehung, z. B. durch Eigennutzung, Vermietung oder Verpachtung, genutzt worden war, als Beendigung der vermögensverwaltenden Tätigkeit anzusehen (vgl. BFH-Urteil vom 8. August 1979 - BStBl 1980 II S. 106).

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Bei unbebauten Grundstücken, die vor der Veräußerung durch Eigennutzung, z. B. als Gartenland, oder durch Verpachtung genutzt worden sind, führt die bloße Parzellierung vor der Veräußerung für sich allein nicht zur Annahme eines Gewerbebetriebs.

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Beim An- und Verkauf von Grundstücken über mehrere Jahre sind dagegen im Regelfall die Merkmale eines Gewerbebetriebs gegeben. Die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr zeigt sich darin, daß mit einer Mehrzahl von Verkäufern und Käufern in Verbindung getreten wird (vgl. die BFH-Urteile vom 20. Dezember 1963 - BStBl 1964 III S. 139 und vom 29. März 1973 - BStBl II S. 661). Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt auch vor, wenn ein Grundstückseigentümer, ähnlich wie ein Grundstückshändler oder wie ein Baulandaufschließungsunternehmen, seinen Grundbesitz ganz oder teilweise durch Baureifmachung in Baugelände umzugestalten beginnt und zu diesem Zweck das Gelände nach einem bestimmten Bebauungsplan in einzelne Parzellen aufteilt und diese an Interessenten veräußert (vgl. die BFH-Urteile vom 28. September 1961 - BStBl 1962 III S. 32, vom 25. Juli 1968 - BStBl II S. 655, vom 22. Oktober 1969 - BStBl 1970 II S. 61, vom 17. Dezember 1970 - BStBl 1971 II S. 456, vom 14. November 1972 - BStBl 1973 II S. 239, vom 7. Februar 1973 - BStBl II S. 642 und vom 29. März 1973 - BStBl II S. 682). Alle Aktivitäten des Veräußerers bei der Baureifmachung, Erschließung und Bebauung sind einzeln zu untersuchen und im Zusammenhang zu würdigen (BFH-Urteil vom 29. August 1973 - BStBl 1974 II S. 6).

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Wegen der Zugehörigkeit der Grundstücke zum Umlaufvermögen vgl. BFH-Urteile vom 16. Januar 1969 - BStBl II S. 375 und vom 17. März 1981 - BStBl II S. 522 und wegen des Umfangs des gewerblichen Grundstückshandels vgl. Tz. 28. Auch die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke oder Betriebe kann Gegenstand eines selbständigen gewerblichen Unternehmens sein (BFH-Urteil vom 28. Juni 1984 - BStBl II S. 798).

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Mit Urteil vom 9. Dezember 1986 - VIII R 317/82 - (BStBl 1988 II S. 244) hat der VIII. Senat des Bundesfinanzhofs bei der Veräußerung von nur drei Wohneinheiten einen gewerblichen Grundstückshandel verneint. Er hat dabei der...