ErbStR 2003 / R 167. Jahresmiete

(1) ¹Die Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen haben (§ 146 Abs. 2 Satz 2 BewG). ²Das gilt auch für öffentlich geförderte Wohnungen. ³Zur Jahresmiete rechnen auch

• Mieteinnahmen für Stellplätze,
• Mieteinnahmen für Nebengebäude, z. B. für Garagen,
• Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung aufgrund des Mietvertrags gewährt werden (z. B. Reklamenutzung sowie für das Aufstellen von Automaten),
• Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugute kommen (z. B. zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads),
• Untermietzuschläge,
• Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind,
• Zahlungen des Mieters an Dritte für den Eigentümer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV handelt (z. B. Erschließungskosten),
• Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nicht gleichzeitig als Betriebskosten zu berücksichtigen wären (z. B. die Übernahme der Grundstücksverwaltung),
• um Neben- und Betriebskosten bereinigte Leasing-Raten, soweit sie auf die Überlassung des Grundstücks entfallen.

⁴Nicht in die Jahresmiete einzubeziehen sind insbesondere

• Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen,
• Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z. B. bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen),
• Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen (Reinigungsdienste),
• Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (z. B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers)
• Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

⁴Bei der Jahresmiete handelt es sich um eine Sollmiete. ⁵Maßgebend ist die Miete, die vertraglich vereinbart worden ist, unabhängig davon, ob Mietpreisbindungen bestehen. ⁶Auf die tatsächlich gezahlte Miete kommt es nicht an. ⁷Bei Mietausfällen ist somit trotz des geringeren Ertrags eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorzunehmen.