Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 7. Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken (§ 9 BewG)

(1) ¹Für unbebaute Grundstücke ist das Verfahren, in dem der als Einheitswert festzustellende gemeine Wert (§ 9 Abs. 1 BewG) zu ermitteln ist, im Gesetz nicht besonders geregelt. ²In § 9 Abs. 2 und 3 BewG sind lediglich allgemeine Bewertungsgrundsätze aufgestellt, die bei seiner Ermittlung zu beachten sind.

(2) ¹Der Wert unbebauter Grundstücke umfaßt den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert) und den Wert der Außenanlagen. ²Bei der Ermittlung der Bodenwerte ist im allgemeinen von durchschnittlichen Werten auszugehen, die sich für ein Gebiet, eine Straße oder einen Straßenabschnitt ohne Beachtung der Grundstücksgrenzen und ohne Rücksicht auf die besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke je Quadratmeter ergeben. ³Aus den durchschnittlichen Werten sind die Bodenwerte der Grundstücke abzuleiten, indem im Einzelfall die Größe des Grundstücks sowie seine Besonderheiten und seine Abweichungen gegenüber den durchschnittlichen Verhältnissen berücksichtigt werden. ⁴Als Besonderheiten und Abweichungen kommen vor allem der Anteil des Vorderlandes und des Hinterlandes (vgl. Abschnitt 8 Abs. 2), die besondere Lage, z. B. die Ecklage (vgl. Abschnitt 9), sowie die Größe, der Zuschnitt, die Oberflächenbeschaffenheit und der Baugrund (vgl. Abschnitt 10) in Betracht.

(3) ¹Durch die Erschließung (§§ 123 ff. BBauG) wird der Wert des Grundstücks erhöht. ²Die Erschließung ist jedoch regelmäßig kein werterhöhendes Merkmal des einzelnen Grundstücks, sondern werterhöhendes Merkmal sämtlicher Grundstücke an einer Straße oder in einer Gegend. ³Sie wird daher bereits im durchschnittlichen Wert berücksichtigt. ⁴Die Werterhöhung tritt ein, wenn die Erschließungsanlagen ganz oder in einem Bauabschnitt endgültig hergestellt sind. ⁵Es ist für den Wert des Grundstücks ohne Bedeutung, ob die Gemeinde Erschließungsbeiträge bereits angefordert hat oder ob sie Vorauszahlungen (§ 133 Abs. 3 BBauG) verlangt hat; ebenso ist es ohne Bedeutung, ob der Eigentümer des Grundstücks vor Abschluß der Erschließung Vorauszahlungen geleistet hat. ⁶Hierdurch können u. U. Forderungen oder Schulden begründet sein.

(4) Für die Ermittlung des Werts der Außenanlagen gilt Abschnitt 45 sinngemäß.