Kurzbeschreibung
Der Vermieter hat verschiedene Modernisierungsmaßnahmen nach GEG durchgeführt und möchte nun die Miete erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Dabei hat er die die entstandenen Baukosten um einen ersparten Instandsetzungsaufwand zu kürzen, was dieses Musterschreiben berücksichtigt.
Vorbemerkung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt für alle Maßnahmen im Sinne von § 555b Abs. 1 Nr. 3, 4, 5 oder 6 BGB, also für Maßnahmen
- der energetischen Modernisierung,
- der Reduzierung des Wasserverbrauchs,
- der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache,
- der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und
- wenn die Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies sind Maßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, zum Beispiel nach dem Gebäudeenergiegesetz.
Abzug von Instandsetzungskosten
Auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen. Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Kosten in der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Hierzu kann auf Lebensdauertabellen, z. B. des Bundes Technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte –...