Kurzbeschreibung
Dieser Musterbrief ermöglicht es dem Steuerberater, alle relevanten Daten für eine Immobilienbewertung inklusive eines Vorbehaltsnießbrauchrechts bei seinem Mandanten zu erfragen.
1. Allgemeines/Einleitung
Immobilienbewertungen im Rahmen des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts sind nicht unbedingt schwierig, allerdings besteht in der Praxis meist ein großes Problem darin, die notwendigen Daten für die Bewertungsrechnung vom Mandanten zu erhalten.
Der Musterbrief gliedert sich im Wesentlichen in 5 Bereiche:
- Bewertung unbebauter Grundstücke
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Vorbehaltsnießbrauch
Entsprechend der Anzahl an Immobilienbewertungen, sollten auch die Bereiche 1. bis 3. mehrfach im Anschreiben eingefügt werden, sodass der Mandant das Anschreiben als Checkliste nutzen kann und die notwendigen Daten dort direkt für jede gegenständliche Immobilie eingetragen werden können.
Im Ergebnis erleichtert dies dem Mandanten die Arbeit und erhöht die Chance, dass auch alle benötigten Daten angegeben werden.
Ob direkt bei jeder Immobilie auch die Checkliste zum Sachwertverfahren eingereicht wird, sollte vom Einzelfall abhängig gemacht werden.
Insbesondere wenn mehrere Immobilien in mehreren Verfahren zu bewerten sind, sollte dem Mandant ein Überblick gegeben werden, warum es notwendig ist, entsprechend umfangreich Daten zu erheben.
Zunächst muss zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden. Die bebauten Grundstücke lassen sich dann wie folgt den einzelnen Bewertungsverfahren zuordnen. Die Zuordnung ergibt sich aus § 182 BewG. Grundsätzlich bietet sich daher folgender Überblick an:
Im Vergleichsverfahren sind zu bewerten:
- Wohnungseigentum
- Teileigentum
- Ein- und Zweifamilienhäuser
Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten:
- Mietwohngrundstücke
- Geschäftsgrundstücke
- gemischt genutzte Grundstücke
Im Sachwertverfahren sind zu bewerten:
- Grundstücke, die eigentlich zum Vergleichswertverfahren gehören, sich ein solcher jedoch nicht ermitteln lässt
- Grundstücke, die eigentlich zum Ertragswertverfahren gehören, bei denen sich jedoch keine übliche Miete ermitteln lässt
- sonstige bebaute Grundstücke
2. Bewertung unbebauter Grundstücke
Die Bewertung unbebauter Grundstücke richtet sich nach § 179 BewG. Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten nach § 196 Baugesetzbuch.
Die Bodenrichtwerte können i. d. R. bei den lokal zuständigen Gutachterausschüssen oder den entsprechenden BORIS-Internetportalen eines jeden Bundeslandes erfragt werden. Dazu muss das Grundstück mit Gemarkung, Grundbuchblatt/Flur, Flurstück bezeichnet sein. Je nach Bundesland stehen diese Informationen kostenlos zur Verfügung.
Sofern der Gutachterausschuss ausnahmsweise keinen Bodenrichtwert für das betreffende Grundstück ermittelt, ist der Bodenwert aufgrund der Regelung in § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
3. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist maßgeblich für Wohneigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
Im Vergleichswertverfahren sind nach § 183 BewG Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken heranzuziehen. Damit ein vergleichbares Grundstück vorliegt, müssen die Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend übereinstimmten.
Grundsätzlich erfordert die Ermittlung des Vergleichswerts eine Nachfrage bei den lokalen Gutachterausschüssen, die dann einen entsprechenden Vergleichskaufpreis mitteilen. Tatsächlich muss jedoch darauf geachtet werden, dass es sich auch wirklich um einen vergleichbaren Preis handelt. Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können auch geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
Wenn der Preis für eine Wohnung gleicher Größe nicht vorhanden ist, kann auch der Quadratmeter-Vergleichspreis einer anderen Wohnung herangezogen werden, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale ansonsten übereinstimmen.
Hinweis: Sofern sich solche Vergleichsfaktoren nur auf das Gebäude beziehen, muss der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert berücksichtigt werden.
Sofern ein Vergleichswert nicht gefunden wird oder auch nur damit zu rechnen ist, dass dieser nicht gefunden wird, muss die Immobilie alternativ im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG bewertet werden. Insoweit wird auf die Hinweise zum Sachwertverfahren und den entsprechenden Textbaustein verwiesen.
4. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist bei Immobilien anzuwenden, deren Werthaltigkeit sich im Wesentlichen über ihren Ertrag definiert. Gemeint sind die typischen Vermietungs- und Verpachtungsimmobilien. Dies sind insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.
Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 184 ff. BewG normiert und hat den Jahresrohertrag einer Immobilie als Ausgangspunkt. Das Ertragswertverfahren lässt sich vereinfacht nach folgendem Schema darstellen:
Rohertrag des Grundstücks
abzgl. Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
abzgl. Verzinsung des Bodenwerts (Liegenschaftzinssatz)
= Gebäudereinertrag
mal individuellen Ve...