| Frau/Herr … |
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Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,
seit Ende 2018 spielen kaum mehr bezahlbare Mieten, insbesondere in Großstädten, eine tragende Rolle. Vor allem Familien sind immer öfter nicht mehr in der Lage, eine Wohnung in einer Großstadt anzumieten, da aufgrund der Knappheit der am Markt verfügbaren Wohnungen die Preise deutlich angestiegen sind. Der Wohnungsmarkt wird zunehmend zum Anbietermarkt, bei dem die Mieter als Nachfrager auf der Strecke bleiben. Vermieter erhöhten teilweise die Mieten in den vergangenen Jahren um bis zu 45 %. Daher wurde die sog. Mietpreisbremse gesetzlich manifestiert.
Kurz zum Hintergrund: Mit dem Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz) wurde erstmalig die sog. Mietpreisbremse zum 1.6.2015 eingeführt. In der Folge wurden weitere Anpassungen an die gesetzliche Vorlage vollzogen. Die Wirkung der Mietpreisbremse ist höchst umstritten. Zwar könne man eine" leichte Bremswirkung" seit ihrer Einführung feststellen. Der große Erfolg ist jedoch bislang ausgeblieben. Daher wurden die bisherigen Regelungen zum 1.1.2019 erneut deutlich verschärft.
Was wurde im Koalitionsvertrag zur Mietpreisbremse und zur Modernisierungsumlage vereinbart?
Wird eine Wohnung, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, wiedervermietet, darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Regionen ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, entscheiden die einzelnen Bundesländer eigenverantwortlich. Die Vergleichsmiete kann dem jeweils aktuellen Mietspiegel entnommen werden. Diesen kann man zumeist bei den Städten oftmals auf deren Homepage finden. Z. B: findet sich der Mietspiegel für die Stadt Bonn unter www.bonn.de/themen-entdecken/soziales-gesellschaft/mietspiegel.php, und steht im PDF-Format zum Download zur Verfügung. Die ortsüblichen Vergleichsmieten sind auf der Homepage der Stadt Bonn ebenso zu finden. In einigen Städten können die jeweils geltenden Mietspiegel auch bei den Wohnungsämtern oder Sozialämtern angefragt werden. Man unterscheidet zwischen dem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel wird anhand von Marktschätzungen durch Experten vor Ort erstellt. Der qualifizierte Mietspiegel wird im Rahmen wissenschaftlicher Anforderungen erstellt. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen hat der einfache Mietspiegel im Vergleich zum qualifizierten Mietspiegel keine Beweiskraft.
Gibt es Ausnahmen?
Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Sie gilt grundsätzlich nicht bei der Vermietung von Neubauten. Wird eine Wohnung neu errichtet, kann der Vermieter die Miete ohne Beschränkung festlegen. Dies soll Investoren motivieren, neuen Wohnraum zu schaffen.
Ähnliches gilt im Rahmen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters. Auch hier sollen Vermieter nicht durch die Mietpreisbremse davon abgehalten werden, ihre Bestandswohnungen zu renovieren. Damit sich die Kosten solcher Modernisierungsmaßnahmen kurzfristig amortisieren, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Beispiel: Die Eheleute M vermieten seit mehreren Jahren eine 100 qm große Eigentumswohnung in Berlin. Am 13.8.2018 ist die langjährige Mieterin, die bisher 1.000 Euro Kaltmiete gezahlt hat, ausgezogen. Vom 14.8.2018 bis 20.10.2018 renovieren die Eheleute die Wohnung grundlegend für insgesamt 35.400 EUR. Ab dem 1.11.2018 vermieten die Eheleute die Wohnung erneut. Bei der Neuvermietung ab dem 1.11.2018 sind die Eheleute nicht an die Mietpreisbremse gebunden, da die Wohnung umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unterworfen wurde. |
Liegt eine aktuelle Miete bereits oberhalb der gesetzlichen Preisdeckelung, kann sich der Vermieter für die Immobilie auf den geltenden Bestandsschutz berufen. Auch für diese Wohnung darf der Vermieter weiterhin den höheren Preis verlangen, selbst wenn zum Zeitpunkt der Neuvermietung für diesen Stadtteil die Mietpreisbremse gilt.
Wann liegt eine umfassende Modernisierung vor?
Um von der Ausnahmeregelung der Mietpreisbremse Gebrauch zu machen, ist es notwendig, dass die Immobilie umfassend modernisiert wird. Eine umfassende Modernisierung liegt vor,
- wenn die Kosten der Modernisierung mindestens 1/3 dessen entsprechen, was ein Neubau gekostet hätte und
- die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.
Wann liegt ein Neubau vor?
Als Neubau gelten grundsätzlich alle Wohnungen, die erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt bzw. vermietet wurden.
Welche Regelungen gelten seit 1.1.2019?
Der Vermieter muss unaufgefordert schriftlich offenlegen, wie hoch die Miete war, die er vom Vormieter für eine Wohnung vereinnahmt hat. Es ist die Miete maßgeblich, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangen...