Bauliche Veränderungen (FAQs) / Sondereigentum

Dr. Oliver Elzer

Wenn jede bauliche Veränderung eines Gestattungsbeschlusses bedarf, muss dann auch den Wohnungseigentümern gestattet werden, Dübellöcher in tragende Wände bohren zu dürfen?
Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angesehen werden.

Weiterführende Hinweise

Sondereigentum, Kap. 4.3 Bauliche Maßnahmen
Aus der Rechtsprechung: Bauliche Veränderung: Was gilt, wenn eine Gestattung fehlt?^{^[1]}

Dürfen die Wohnungseigentümer Wände innerhalb ihres Sondereigentums durchbrechen?
Soweit es sich nicht um eine tragende Wand handelt, ja. Handelt es sich um eine tragende Wand, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht, ist der Wohnungseigentümer dann zum Durchbruch berechtigt, wenn dies statisch unbedenklich ist. Im Fall der Fälle hat er dies nachzuweisen. Auch wenn weder Konstruktion noch Statik des Gebäudes beeinträchtigt sind, bedarf es eines entsprechenden Gestattungsbeschlusses.

Dürfen die Wohnungseigentümer Wände innerhalb ihres Sondereigentums durchbrechen?

Soweit es sich nicht um eine tragende Wand handelt, ja. Handelt es sich um eine tragende Wand, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht, ist der Wohnungseigentümer dann zum Durchbruch berechtigt, wenn dies statisch unbedenklich ist. Im Fall der Fälle hat er dies nachzuweisen. Auch wenn weder Konstruktion noch Statik des Gebäudes beeinträchtigt sind, bedarf es eines entsprechenden Gestattungsbeschlusses.

Bedarf ein Teileigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG einer Gestattung, wenn er im Bereich seines Sondereigentums eine Mauer errichten will?
Für die Errichtung einer Mauer im Bereich des Sondereigentums gilt § 20 WEG gemäß § 13 Abs. 2 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Es ist daher zu prüfen, ob die Errichtung der Mauer für die anderen Wohnungseigentümer mit einem Nachteil verbunden ist. Für eine Mauer, die nicht tragend ist, dürfte diese Frage in aller Regel zu verneinen sein. Dann bedarf es keiner Gestattung. Ist beispielsweise die Statik des Gebäudes betroffen, wäre die Frage aber zu bejahen.

Bedarf ein Teileigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG einer Gestattung, wenn er im Bereich seines Sondereigentums eine Mauer errichten will?

Für die Errichtung einer Mauer im Bereich des Sondereigentums gilt § 20 WEG gemäß § 13 Abs. 2 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Es ist daher zu prüfen, ob die Errichtung der Mauer für die anderen Wohnungseigentümer mit einem Nachteil verbunden ist. Für eine Mauer, die nicht tragend ist, dürfte diese Frage in aller Regel zu verneinen sein. Dann bedarf es keiner Gestattung. Ist beispielsweise die Statik des Gebäudes betroffen, wäre die Frage aber zu bejahen.

Weiterführende Hinweise

Sondereigentum, Kap. 4.3 Bauliche Maßnahmen

Ist eine bauliche Veränderung im Bereich des Sondereigentums vorstellbar, wenn dadurch die Optik verändert wird?
Was für bauliche Veränderungen des Sondereigentums gilt, regelt § 13 Abs. 2 WEG. Danach gilt § 20 WEG für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Aus diesem Grund ist eine bauliche Veränderung des Sondereigentums selbstverständlich auch dann vorstellbar, wenn sie die anderen Wohnungseigentümer optisch beeinträchtigt. So kann es beispielsweise bei der Errichtung eines Carports oder einer Garage auf einem Stellplatz oder eines Gartenhauses, einer Schaukelanlage, eines Trampolins, eines Wintergartens oder eines Zaunes bei einer Gartenfläche/Terrasse der Fall sein. Wäre die bauliche Veränderung im Übrigen nicht optisch nachteilig, bedürfte es nach § 13 Abs. 2 WEG ggf. keines Beschlusses.

Ist eine bauliche Veränderung im Bereich des Sondereigentums vorstellbar, wenn dadurch die Optik verändert wird?

Was für bauliche Veränderungen des Sondereigentums gilt, regelt § 13 Abs. 2 WEG. Danach gilt § 20 WEG für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Aus diesem Grund ist eine bauliche Veränderung des Sondereigentums selbstverständlich auch dann vorstellbar, wenn sie die anderen Wohnungseigentümer optisch beeinträchtigt. So kann es beispielsweise bei der Errichtung eines Carports oder einer Garage auf einem Stellplatz oder eines Gartenhauses, einer Schaukelanlage, eines Trampolins, eines Wintergartens oder eines Zaunes bei einer Gartenfläche/Terrasse der Fall sein. Wäre die bauliche Veränderung im Übrigen nicht optisch nachteilig, bedürfte es nach § 13 Abs. 2 WEG ggf. keines Beschlusses.

Ein Wohnungseigentümer möchte das Sondereigentum seines Teileigentums in 3 Wohnungen umbauen. Kann die Änderung der Teilungserklärung und die Gestattung des Umbaus mit einfacher Mehrheit beschlossen werden?
Der eigentliche Umbau wäre eine bauliche Veränderung, die nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann oder sogar keiner Gestattung bedarf (= dann, wenn es keinen Nachteil gibt). Die Umwidmung einer Einheit von Teil- in Wohnungseigentum kann hingegen nicht beschlossen werden. Die Umwidmung muss nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbart oder ggf. nach § 10 Abs. 2 WEG erzwungen werden. Das neue Recht hat hieran nichts geändert.

Ein Wohnungseigentümer möchte das Sondereigentum seines Teileigentums in 3 Wohnungen umbauen. Kann die Änderung der Teilungserklärung und die Gestattung des Umbaus mit einfacher Mehrheit beschlossen werden?

Der eigentliche Umbau wäre eine bauliche Veränderung, die nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann oder sogar keiner Gestattung bedarf (= dann, wenn es keinen Nachteil gibt). Die Umwidmung einer Einheit von Teil- in Wohnungseigentum kann hingegen nicht beschlossen werden. Die Umwidmung muss nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbart oder ggf. nach § 10 Abs. 2 WEG erzwungen werden. Das neue Recht hat hieran nichts geändert.

[1] BGH, Urteil v. 17.3.2021, V ZR 140/22.

Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen