Zugang zu gemeinschaftlicher Heizanlage auch nur über Gemeinschaftseigentum

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG

Kommentar

Ein Stellplatz und ein Verbindungsflur, die den einzigen Zugang zur gemeinschaftlichen Heizanlage und zu den zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses darstellen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Solche Zugangsräume sind ebenfalls zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Eigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Dies trifft u. a. auch auf Flächen und Flure zu, die als Zugang zu den Gemeinschaftsräumen bestimmt sind oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden. Insoweit gilt der zwingende § 5 Abs. 2 WEG. Im vorliegenden Fall sind die Wohnungsgrundbücher unrichtig, soweit sie Sondereigentum an den vorbezeichneten Teilen ausweisen.

Anders als im entschiedenen Fall vom 18. 10. 1974 (NJW 1975, 688/689) befinden sich im vorliegenden Streit Heizungsanlage, Heizungskeller und Zentraleinrichtungen der Hausversorgung im gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer, der ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand erfordert. § 5 Abs. 2 WEG will gerade die Störung dieses gemeinschaftlichen Gebrauchs durch eigenmächtige Verfügungen eines Sondereigentümers im Rahmen seiner Raumherrschaft verhindern (vgl. BGHZ 109, 179, 184).

Zwar kann der Gebrauch des Sondereigentums nach § 15 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung oder Teilungserklärung geregelt werden; auch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zur Einschränkung der Befugnisse aus § 13 Abs. 1 WEG gegenüber anderen Eigentümern kommt infrage. Vorrangig und zwingend ist aber die mit § 5 Abs. 2 WEG gesetzte Grenze dafür, was überhaupt Gegenstand des Sondereigentums sein kann. Möglich wäre allein nach § 5 Abs. 2 und § 15 Abs. 1 WEG die Begründung eines Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen Eigentum.

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 05.07.1991, V ZR 222/90)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung