Vorfälligkeitsklausel im Altmietvertrag und Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Leitsatz

1. An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrags, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Minderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

2. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter den Zahlungstermin fortdauernd überschreitet, er aus diesem Grund abgemahnt wird, der Zahlungstermin nach der Abmahnung erneut überschritten wird und das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise deshalb nachhaltig erschüttert war.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 551 a. F., 543 Abs. 1 n. F.

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1986 ein Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung. Der Formularmietvertrag enthält u. a. folgende Klausel: "§ 5: Die Miete und die ... Betriebskosten sind monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter ... zu entrichten." In § 6 des Mietvertrags ist eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart. Danach kann der Mieter nur mit unstreitigen, rechtskräftig festgestellten oder Schadensersatzforderungen wegen Mängeln der Mietsache aufrechnen. Die Aufrechnung ist außerdem auf 25 % der monatlich zu zahlenden Miete beschränkt.

Die Miete betrug zuletzt 383,15 EUR pro Monat. Seit Anfang 2005 zahlt der Mieter die Miete nur noch unregelmäßig, sodass ein Rückstand von mehreren Monatsmieten entstand. Der Vermieter hat das Mietverhältnis deshalb im Juni 2006 fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben.

In der Folgezeit verhandelten die Parteien wegen einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat die Rückstände bis November 2006 mit Schreiben vom 15.11.2...