Vermietender Eigentümer kann bei vereinbarungswidriger Vermietung das Mietverhältnis grundsätzlich nicht aus wichtigem Grund kündigen

Normenkette

§ 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 538 BGB, § 541 BGB, § 542 BGB, § 1004 BGB, § 890 ZPO

Kommentar

1. Vorliegend hatte ein Teileigentümer"Laden- bzw. Lagerraum-Teileigentum"auf 10 Jahre mit Mietoption zum Betrieb eines Cafes und Restaurants vermietet. Das Speiserestaurant war bis in die Abendstunden geöffnet und führte zu Lärm- und Geruchseinwirkungen insbesondere der Eigentümerin einer darüberliegenden Wohnung; diese nahm den vermietenden Eigentümer gem. § 15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung der vereinbarungswidrigen Nutzung in Anspruch (wohnungseigentumsgerichtlich mit Erfolg).

Die Bemühungen des Vermieters, seinen Mieter zu einer einvernehmlichen Verlegung seines Betriebes zu bewegen, führten nicht zum Erfolg, da dieser auf seine Investitionen und die gute Einführung des Restaurants verwies. Durch weiteren wohnungseigentumsgerichtlichen Beschluss wurden gegen den Vermieter Ordnungsmittel angedroht. Nunmehr klagte der vermietende Eigentümer zivilgerichtlich u. a. auf Räumung des Mietobjekts gegen seinen Mieter unter Hinweis auf in der Klageschrift ausgesprochene fristlose Kündigung.

2. In der Revisionsentscheidung erhielt der Mieter Recht und wurde damit nicht zur Räumung verurteilt.

Bei vereinbarungswidriger Nutzung haben Miteigentümer zum einen das Recht, vermietende Eigentümer auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen, zum anderen aber auch die Möglichkeit, unmittelbar gegen einen Mieter nach § 1004 BGB vorzugehen und die Beseitigung von Störungen zu verlangen. Im Verhältnis der Mietvertragspartner zueinander ist ab Beeinträchtigung des Mietgebrauchs von einem Rechtsmangel im Sinne des § 541 BGB auszugehen, der u. a. eine Haftung des Vermieters auf Schadenersatz gemäß § 538 BGB auslösen kann; daneben ist der Mieter berechtigt, nicht aber verpflichtet, das Mietverhältnis gemäß § 542 BGB fristlos zu kündigen (vgl. BGH, Entscheidung v. 18. 1. 1995, Az.: XII ZR 30/93= NJW-RR 12/95, 715).

Im Anwendungsbereich des § 541 BGB verdrängen die speziellen Regelungen des Mietrechts die allgemeinen Vorschriften über Unmöglichkeit und Unvermögen, sodass eine Befreiung des Vermieters von seiner Leistungspflicht gem. § 275 Abs. 2 BGB nicht angenommen werden kann (vgl. BGH vom 5.7.1991, NJW 91, 3277; u. a. auch Merle, WE 93, 148). Es wäre auch ungereimt, einen Schadenersatzanspruch des Mieters zu bejahen, obgleich ein Vermieter vielleicht berechtigt gekündigt hat. Im vorliegenden Fall konnte sich allerdings der Vermieter durch Kündigung aus wichtigem Grund nicht vom Vertrag mit dem Mieter lösen (LG Bonn, WuM 1990, 503; OLG Karlsruhe, MDR 1994, 59; Weitnauer WEG 9. Auflage, Anhang § 13 Rdn. 4; Bub, PiG Nr. 26 (1987), 137, 145; Merle, WE 93, 148, offengelassen vom BayObLG, NJW-RR 91, 658; KG Berlin, WuM 1989, 39, 40).

Auch nach Auffassung des Senats ist ein Kündigungsrecht zu verneinen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Kündigung aus wichtigem Grund auf Umstände, die dem Einfluss des Kündigungsgegners entzogen sind und die aus den eigenen Interessen des Kündigenden hergeleitet werden, nur ausnahmsweise gestützt werden, nämlich wenn die Voraussetzungen gegeben sind, die nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zur Lösung vom Vertrag berechtigen. Liegen die Gründe aber in dem Risikobereich einer Partei, geben sie grundsätzlich nicht das Recht, sich unter Berufung auf § 242 BGB von einem Vertrag zu lösen, weil die Rechtsfolgen einer Änderung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrag liegenden Risikoverteilung führen dürfen (BGH, WM 71, 1300, 1302 und WM 81, 66, 67). Nach diesen Grundsätzen muss ein Kündigungsrecht des Vermieters in Fällen der vorliegenden Art in der Regel ausscheiden, weil es in dessen Risikobereich liegt, dass die Vermietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist, und weil demgemäß bei einer Unvereinbarkeit die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage die Lösung des Vermieters vom Vertrag nicht rechtfertigen. Vorliegend hat es der Vermieter selbst zu vertreten, dass er nach Abschluss des Mietvertrages einer damit unvereinbaren Teilungserklärung zugestimmt hat.

Voraussetzung für eine Verhängung (des bisher angedrohten) Ordnungsmittels gegen den Vermieter gem. § 45 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 890 ZPO ist eine schuldhafte Zuwiderhandlung; ob vorliegend von schuldhaftem Verhalten gesprochen werden kann, erscheint zweifelhaft, zumal nach der Rechtsprechung von einem Unterlassungsschuldner in Fällen der vorliegenden Art nur verlangt werden kann, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, dass ein Mieter die unzulässige Nutzung schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses unterlässt (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 94, 527, 528 und OLG Stuttgart, OLGZ 93, 65, 67). Deswegen wird auch das Vorgehen der Teil- und Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG als "weitgehend stumpfe Waffe" bezeichnet und nur die unmittelbare Inanspruchnahme des Mieters gem. § 1004 BGB als effektiv angesehen (Bub, PiG 1987, 147).

Link zur Entscheidung

( BGH,...