Untervermietung bei auswärtiger Berufstätigkeit

Leitsatz

Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 553

Kommentar

Ein Ehepaar hatte im Jahr 1992 eine in Berlin gelegene 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 115 qm angemietet. Ab dem Jahr 2003 wurde die Wohnung von dem Ehepaar allerdings nur noch selten genutzt, weil beide Eheleute an einem anderen Ort berufstätig waren und dort Wohnungen angemietet hatten. Die Mieter haben deshalb den Vermieter aufgefordert, ihnen die Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung zu gestatten. Dies hat der Vermieter abgelehnt. Die Klage der Mieter auf Erteilung der Untermieterlaubnis wurde von den Instanzgerichten zurückgewiesen. Der BGH hat die Urteile aufgehoben.

Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Die Regelung gilt für alle Mietverhältnisse. Erlaubnispflichtig ist jede Form der Gebrauchsüberlassung, auch die Untervermietung eines Teils einer Wohnung.

Für die Wohnungsmiete ist allerdings in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Mieter einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dabei besteht weitgehend Einigkeit, dass der Begriff des berechtigten Interesses weit auszulegen ist. Unter anderem wird ein berechtigtes Interesse bejaht, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Der BGH folgt dieser Auffassung.

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung der gesamte...