Unerlaubte Untervermietung: Wann kann der Vermieter kündigen?

Leitsatz

1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB §§ 540, 553, 573

Kommentar

Der Mietvertrag enthält in § 11 unter anderem folgende Formularklausel: "Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen ..." Individualvertraglich ist in § 27 vereinbart: "Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich."

In der Folgezeit hat die Mieterin mehrfach Teile der Wohnung an Dritte untervermietet. Im November 2007 bat die Mieterin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau A. Die Vermieter haben die Erteilung der Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig gemacht. Die Mieterin hat daraufhin Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis erhoben und – vor Abschluss des Rechtsstreits – Frau A. ab Februar 2008 in die Wohnung aufgenommen. Die Vermieter haben das Mietverhältnis wegen der unerlaubten ...