Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek
Rz. 75
Die (durchschnittlichen) Regelherstellungskosten eines Gebäudes werden aus dem Durchschnitt der Summe der Flächenpreise aller Bauteile ermittelt. Dabei ergibt sich der Flächenpreis eines jeden Bauteils in Abhängigkeit seiner Standardstufe nach Anlage 24, Teil III zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016 und den maßgeblichen Regelherstellungskosten lt. Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016.
Rz. 76
Für die Gebäudearten 1 bis 17.4 – ohne die Gebäudearten 14.2 bis 14.4 – kommen maximal zehn Bauteile in Betracht, für die Gebäudearten 14.2 bis 14.4 (Hoch- Tief- und Nutzfahrzeuggaragen) sind lediglich maximal sechs Bauteile vorgesehen und bei den Gebäudearten 18.1 und 18.2 (Reithallen, ehemalige landwirtschaftliche Mehrzweckhallen, Scheunen und Ähnliches) kommen letztendlich maximal zwölf Bauteile zum Ansatz (vgl. dazu im Einzelnen Rz. 51 ff.):
Rz. 77
Beispiel:
Die Bauteile eines Einfamilienhauses (GA 1.01) weisen nachfolgend abgebildete Standardstufen auf. Die Bewertung ist auf den 1.2.2022 durchzuführen.
Bauteil (Anlage 24,Teil III zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016) |
Standardstufe |
Wägungsanteil in % |
| 1 (einfachst) |
2 (einfach) |
3 (Basis) |
4 (gehoben) |
5 (aufwändig) |
| Außenwände |
|
|
|
X |
|
23 |
| Dach |
|
|
|
|
X |
15 |
| Fenster und Außentüren |
|
|
|
X |
|
11 |
| Innenwände und -türen |
|
|
X |
|
|
11 |
| Deckenkonstruktion u. Treppen |
|
|
X |
|
|
11 |
| Fußböden |
|
|
X |
|
|
5 |
| Sanitäreinrichtungen |
|
X |
|
|
|
9 |
| Heizung |
|
|
X |
|
|
9 |
| Sonstige technische Ausstattung |
|
|
X |
|
|
6 |
| RHK in EUR/m[2] BGF für die Gebäudeart 1.01 nach Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016 |
655 |
725 |
835 |
1.005 |
1 .260 |
|
Unter Berücksichtigung der für Einfamilienhäuser maßgebenden Wägung der Bauteile ergeben sich nachfolgend dargestellte gewichtete Regelherstellungskosten. Die hier angewendeten Regelherstellungskosten für die einzelnen Bauteile ergeben sich in Abhängigkeit der Gebäudeart 1.01 und der angekreuzten Standardstufe. In den Fällen von Standardstufen mit Wägungsanteilen wird kaufmännisch gerundet. H B 177 ErbStH 2019 findet insoweit keine Anwendung.
| Bauteil |
RHK × Wägungsanteil |
gewichtete RHK (gerundet) |
| Außenwände |
1 .005 EUR/m[2] × 23 % |
231 EUR/m[2] BGF |
| Dach |
1 .260 EUR/m[2] × 15 % |
189 EUR/m[2] BGF |
| Fenster und Außentüren |
1 .005 EUR/m[2] × 11 % |
111 EUR/m[2] BGF |
| Innenwände und -türen |
835 EUR/m[2] × 11 % |
92 EUR/m2 BGF |
| Deckenkonstruktion u. Treppen |
835 EUR/m2 × 11 % |
92 EUR/m2 BGF |
| Fußböden |
835 EUR/m2 × 5 % |
42 EUR/m2 BGF |
| Sanitäreinrichtungen |
725 EUR/m2 × 9 % |
65 EUR/m2 BGF |
| Heizung |
835 EUR/m2 × 9 % |
75 EUR/m2 BGF |
| Sonstige technische Ausstattung |
835 EUR/m2 × 6 % |
50 EUR/m2 BGF |
| RHK gewichtet und aufsummiert |
947 EUR/m2 BGF |
Der anzuwendende Quadratmeterpreis vor Anpassung anhand des Baupreisindex 2022 für Wohngebäude beträgt somit 947 EUR/m2 Brutto-Grundfläche. Nach Anwendung des Baupreisindex 2022 für Wohngebäude ergeben sich folgende angepasste Regelherstellungskosten je m2 Brutto-Grundfläche:
Dieser angepasste Quadratmeterpreis ist mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu multiplizieren und ergibt sodann den Gebäuderegelherstellungswert.
Rz. 78
Die Finanzverwaltung rundet in H B 190.3 "Bestimmung der Regelherstellungskosten (RHK) für ein freistehendes Einfamilienhaus (Gebäudeart 1.01.) bei unterschiedlichen Standardstufen" ErbStH 2019 die gewichteten RHK für jeden einzelnen Bauteil kaufmännisch. So ergibt sich beispielsweise bei einem Wägungsanteil von 11 % und RHK von 1 .005 EUR/m2 ein rechnerisches Ergebnis von 110,55 EUR. Die Finanzverwaltung rundet den Betrag auf volle Euro nach oben, also auf 111 EUR. Das rechnerische Ergebnis kann somit maximale Rundungsdifferenzen von 4,41 EUR/m2 (9 × 0,49 EUR) zuungunsten des Steuerzahlers aufweisen.
Rz. 79– 80
Einstweilen frei.
Rz. 81
Weist ein Gebäude eines oder mehrere Bauteile nicht auf, sind die Regelherstellungskosten dieser Bauteile nicht zu berücksichtigen. In diesen Fällen wird bei den Wohngebäuden (Gebäudearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016) nur die Summe aus den gewichteten Regelherstellungskosten der vorhandenen Bauteile gebildet. Bei den Nichtwohngebäuden (Gebäudearten 5.2. bis 13.3., 14.2. bis 14.4. und 15.1. bis 18.2. der Anlage 24 II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016) wird die Summe der Regelherstellungskosten der vorhandenen Bauteile durch die (höhere) Anzahl der für die Gebäudeart nach Anlage 24, Teil III zum BewG typischerweise vorhandenen Bauteile dividiert.
Rz. 82
Das Dividieren bei den Nichtwohngebäuden durch die Anzahl der gesetzlich vorgesehenen (höhere) Anzahl an Bauteilen stellt einen Unterschied zum für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 geltenden Sachwertverfahren dar (vgl. § 190 BewG bis 31.12.2015 Rz. 28) und kann mitunter zu deutlich geminderten durchschnittlichen Regelherstellungskosten des Gebäudes führen. Die Neuregelung ist zu begrüßen, da die durchschnittlichen Regelherstellungskosten eines Gebäudes, das ein oder mehrere gesetzlich vorgesehene Bauteile nicht aufweist, im ...