Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek
Rz. 3
Sowohl die Einheitsbewertung 1964 in den alten Bundesländern als auch die Einheitsbewertung 1935 für das Beitrittsgebiet beruhen im Wesentlichen auf zwei Bewertungsmethoden, und zwar zum einen auf dem Ertragswertverfahren unter Kapitalisierung der Miete und zum anderen auf dem Sachwertverfahren unter getrenntem Ansatz des Boden- und Gebäudewerts, ggf. erhöht um den Wert der Außenanlagen. Das BVerfG hat in seinen beiden Beschlüssen v. 22.6.1995 keine Aussage dazu getroffen, auf welche Weise das Gleichmaß der Besteuerung beim Grundvermögen im Vergleich zum übrigen Vermögen herzustellen ist. Zwar hat das BVerfG in seiner Vermögensteuer-Entscheidung ausgeführt, dass Wirtschaftsgüter allgemein in ihrer Ertragsfähigkeit zu bewerten seien, jedoch lässt sich hieraus nicht zwingend eine Bewertung des Grundvermögens nach dem Ertragswertverfahren ableiten. Denn das BVerfG lässt bei der Vermögensteuer als Sollertragsteuer eine Bewertung anhand von Verkehrswerten zu, vorausgesetzt, durch die Festlegung des Steuersatzes wird gewährleistet, dass bei der Vermögensteuer lediglich anteilig auf die Erträge des Vermögens zurückgegriffen wird, und nicht auf die Substanz. Der vom BVerfG verwendete Begriff des Ertragswerts deckt sich nicht mit dem Ertragswert bei der Grundstücksbewertung; ein verfassungsrechtlicher Vorzug für das Ertragswertverfahren gegenüber einem Sachwertverfahren lässt sich daher aus der Vermögensteuer-Entscheidung nicht herleiten.
Rz. 4
Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 1997 mit der Frage der Bewertung von Grundstücken für Erbschaft- und Grunderwerbsteuerzwecke befasst. Entgegen der Auffassung der Bundesregierung, die in ihrem Gesetzentwurf das Wohn-/Nutzflächenverfahren dem Ertragswertverfahren vorgezogen hatte, u.a. wegen des geringeren Arbeitsaufwands für die Finanzverwaltung und wegen der bürgerfreundlichen Gestaltung des Verfahrens, sprach sich der Finanzausschuss mehrheitlich für eine Bewertung von bebauten Grundstücken nach dem Ertragswertverfahren aus.
Rz. 5
Das vom Finanzausschuss des Deutschen Bundestages favorisierte Ertragswertverfahren ist nach Abschluss des Vermittlungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 1997 – hier wurden noch einige Korrekturen zur Erreichung eines höheren Wertniveaus vorgenommen – so Gesetz geworden.
Rz. 6– 7
Einstweilen frei.
Rz. 8
Für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 war § 146 BewG in der folgenden Fassung anzuwenden:
„(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.
(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der für dieses im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten (§ 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung) sind nicht einzubeziehen; für Grundstücke, die nicht oder nur zum Teil Wohnzwecken dienen, ist diese Vorschrift entsprechend anzuwenden. Ist das Grundstück vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als drei Jahre vermietet worden, ist die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln.
(3) Wurde ein bebautes Grundstück oder Teile hiervon nicht oder vom Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige (§ 15 der Abgabenordnung) oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet, tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete. Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.
(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 vom Hundert, höchstens jedoch 25 vom Hundert des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.
(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 vom Hundert zu erhöhen.
(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bew...