Roscher, GrStG § 12 Dingliche Haftung / 4 Exkurs Zwangsversteigerung / Insolvenzverfahren

Rz. 19

Als öffentliche Last unterliegt die Grundsteuer einer bevorrechtigten Befriedung im Rahmen einer Zwangsversteigerung sowie einem Absonderungsrecht im Insolvenzverfahren.

Aufgrund der öffentlichen Last gem. § 12 GrStG können die Steuergläubiger der Grundsteuer, mithin die Gemeinden, in das Grundstück vollstrecken, in dem sie die Zwangsversteigerung der betroffenen Grundstücke beantragen. In einem Zwangsversteigerungsverfahren werden gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) laufende und rückständige Grundsteuerforderungen aus den letzten zwei Jahren privilegiert. Sie haben bei der Erlösverteilung Vorrang gegenüber den "Rechten aus dem Grundstück". Hierzu zählen insbesondere die Grundpfandrechte von Kreditgebern, wie beispielsweise Hypotheken und Grundschulden (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Ältere Rückstände verlieren diese Privilegierung zwar, bleiben aber eine öffentliche Last, die die Vollstreckung in das Grundstück ermöglicht.^[1]

Im GrStG ist nicht spezialgesetzlich geregelt, ob eine öffentliche Last, die Ansprüche der Gemeinden auf Grundsteuern sichert, im Zwangsversteigerungsverfahren Bestand behält. § 12 GrStG besagt allein, dass die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last ruht. Das Schicksal der öffentlichen Last im Zwangsversteigerungsverfahren wird damit nicht beeinflusst. Infolgedessen haftet ein Grundstück insbesondere nicht dinglich, wenn die Gemeinde die Grundsteuerforderungen zum Versteigerungstermin nicht angemeldet hat. Dies gilt auch, wenn die Gemeinde möglicherweise diese Forderungen noch nicht anmelden konnte, da das Finanzamt bis zu diesem Zeitpunkt keinen Grundsteuermessbetrag festgesetzt hat.^[2]