Leitsatz
In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten.
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
BGB §§ 254, 280, 286, 543
Kommentar
Nachdem der Mieter mit 2 Monatsmieten in Verzug geraten war, beauftragte das Wohnungsunternehmen einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung. Für das Kündigungsschreiben sind Kosten in Höhe ca. 400 EUR entstanden. Diesen Betrag hat der Vermieter als Schadensersatz geltend gemacht. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen.
Die Revision hatte keinen Erfolg: Zwar ist die unterlassene Mietzahlung als Pflichtverletzung zu bewerten. Entsteht dem Vermieter hierdurch ein Schaden, ist der Mieter grundsätzlich zum Ersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 2 BGB). Unter Umständen zählen hierzu auch die Kosten der Kündigung des Mietverhältnisses. Jedoch trifft – wie allgemein – den Geschädigten die Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Bei Beachtung dieser Pflicht kann der Vermieter nur dann anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, wenn dies erforderlich und zweckmäßig ist. Der BGH führt hierzu aus, dass ein gewerblicher Großvermieter bei der Abfassung eines auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungsschreibens keiner anwaltlichen Hilfe bedarf. Unerheblich ist hierbei, ob das Unternehmen eine eigene Rechtsabteilung unterhält, weil ein solches Schreiben auch durch das kaufmännische Personal gefertigt werden kann. Dies gilt insbesondere, wenn der Kündigung eine einfache und klare Sachlage zugrunde liegt.
Kündigung selbst erklären, dann erst durch Anwalt klagen
Der BGH hat nicht ausdrücklich entschieden, welche Rechtsgrundsätze bei einem komplizierten Sachverhalt gelten. Jedoch wird in dem Urteil obiter dictum ausgeführt, dass die Abfassung eines Kündigungsschreibens auch in einem solchen Fall unproblematisch ist. Zur (formellen) Wirksamkeit der Kündigung genügt es auch hier, "dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht". Angesichts dieses Hinweises sind Wohnungsunternehmen gut beraten, wenn sie die Kündigungserklärung durch eigenes Personal abfassen lassen. Ein Rechtsanwalt sollte erst beauftragt werden, wenn die Erhebung einer Räumungsklage erforderlich ist.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 271/09, NJW 2011 S. 296