Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 565 BGB – Gewerbliche Weitervermietung.

Gesetzestext

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 565 ersetzt § 549a aF (Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1 unter III.1); er gilt nur für die Wohnraummiete (nicht zB für Dauercampingstellplatzverträge, VerfG Brandenbg v 30.9.10, 23/10, zur Abgrenzung Brandenbg MietRB 16, 126, LG Aachen ZMR 16, 543), wenn die Wohnung nicht direkt vom Eigentümer, sondern über und von einem Zwischenvermieter vermietet wird. Es existieren zwei selbstständige Mietverträge (gewerbliches Hauptmietverhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Zwischen(ver)mieter, ein nicht gewerbliches Mietverhältnis zwischen letzterem – bzw einer eng verbundenen Person (Rostock MDR 16, 1911) – und dem Endmieter). Es genügt, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Zwischenmieters oder der Förderung deren Geschäftsbetriebs dient (Hambg ZMR 23, 974). § 565 gilt nicht für eine Mieter-Selbsthilfegenossenschaft, die die Weitervermietung an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vornimmt (BGH ZMR 16, 276). Zu § 565 und betreutem Wohnen vgl Eckl FS Hannemann 23, 49.

Rn 2

Normzweck ist der Schutz des Dritten als Endmieter (auch gegenüber dem Ersteher, BGH ZMR 14, 274), dem aus der Einschaltung des gewerblichen (sonstige Fälle der Zwischenvermietung werden nicht erfasst; vgl Rn 4) Zwischenvermieters keine Rechtsnachteile entstehen sollen. Ähnl wie bei der Rechtsnachfolge im Eigentum (vgl § 566) soll verhindert werden, dass der Endmieter gem § 546 II räumen muss auf Verlangen des Hauptvermieters. Der Endmieterschutz wird gem § 565 dadurch erreicht, dass dessen Mietvertrag bei Beendigung des Hauptmietverhältnissees entweder mit dem Hauptvermieter oder mit einem anderen Zwischenvermieter fortgesetzt wird. Dies gilt auch im Fall des § 57a ZVG (BGH WM 13, 2325). Der Eigentümer/Vermieter ist aber nicht nach § 242 dem Endmieter ggü gehindert, sich auf die Beendigung des Hauptmietvertrages zu berufen, wenn der Mietaufhebungsvertrag nur im Verhältnis zum weiteren Dritten als sittenwidrig zu werten wäre (Frankf ZMR 19, 933). Ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Zwischenmieters reicht für die direkte Anwendung des § 565 I 1 selbst dann aus, selbst wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst gerichtet ist. Dem (mindestens) gleichzusetzen ist das Interesse des Zwischenmieters, sich unter Missbrauch des § 546 II und unter Umgehung zwingender Mieterschutzvorschriften seinen Verpflichtungen gegenüber dem (Unter-)Mieter zu entziehen, ein Interesse, das sich mit dem Interesse des Hauptvermieters deckt (LG Berlin WuM 23, 614 juris Rz 89).

B. Besondere Voraussetzungen.

I. Anmietung zur Weitervermietung als Wohnung.

Rn 3

Zweck des Hauptmietvertrages muss es – ggf nach einer konkludenten Änderung während der Vertragszeit – sein, die angemieteten Räume als Wohnraum weiter zu vermieten (Drasdo WuM 19, 1; LG Heidelberg WuM 22, 618). Ausreichend ist es, wenn beide davon ausgehen, dass die Wohnung vom Mieter an Dritte weitervermietet werden soll. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen, nicht die tatsächlichen Verhältnisse. Unanwendbar ist § 565, wenn nach dem Hauptmietvertrag die Weitervermietung zu gewerblichen Zwecken erfolgen soll, jedoch vertragswidrig zu Wohnzwecken erfolgte (zur satzungswidrigen Gewinnerzielungsabsicht KG MDR 14, 645). Zur Weitervermietung durch eine Genossenschaft vgl LG Berlin ZMR 15, 25, durch gemeinnützigen Verein vgl GE 16, 1579 sowie als Werkwohnung vgl Frankf ZMR 17, 40, Häublein NZG 18, 720; BGH ZMR 16, 276.

II. Gewerbliche Weitervermietung des (Zwischen-)Mieters.

Rn 4

Gewerbliches Handeln (Drasdo WuM 19, 19 [BGH 14.11.2018 - VIII ZR 109/18] mit Gestaltungsvorschlägen) setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete Tätigkeit in Gewinnerzielungsabsicht oder doch jedenfalls in eigenem wirtschaftlichem Interesse voraus (BGH NJW 96, 2862 [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95], BayObLG NJW-RR 96, 73 [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94]; Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1 unter III.2 zur Weitervermietung an Mitarbeiter). Nicht erforderlich ist tatsächliche Gewinnerzielung. Problematisch ist, wenn zwar geschäftsmäßig, jedoch primär aus gemeinnützigen, mildtätigen, karitativen und fürsorglichen Zwecken (vgl KG ZMR 04, 31) weitervermietet wird. Eine analoge Anwendung des § 565 wird abgelehnt (VerfG Brdbg v 30.9.10, 23/10; BGH ZMR 96, 537; KG ZMR 13, 108; AG Wedding GE 12, 207; BayObLG ZMR 95, 527; 95, 582; KG GE 96, 49, 51 f; aA LG Berlin GE 02, 1126; AG Frankfurt/M WuM 94, 276). Spätestens seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformges...