Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 540 BGB ... / I. Untermiete.

Rn 2

§ 540 I 1 zeigt, dass die Untermiete (Drasdo WuM 19, 1) der wichtigste Fall der selbstständigen Gebrauchsüberlassung (Streyl WuM 24, 437; Siegmund AnwZertMietR 10/24 Anm 3) – zumindest ein einzelner Raum (zur Untervermietung bei Einzimmerwohnungen vgl Bieber jurisPR-MietR 16/22 Anm 1 zu LG Berlin ZMR 22, 640; Oberndorfer ZMR 23, 532; BGH ZMR 24, 20) muss zur alleinigen Benutzung überlassen worden sein – des Mietobjekts an einen Dritten ist (vgl Pauly ZMR 15, 838). Der Untermietvertrag ist ein normaler Mietvertrag iSd §§ 535 f. Seine Wirksamkeit zwischen den Vertragsparteien hängt nicht von der Genehmigung des Hauptvermieters/Eigentümers ab. Die vom Untermieter zu zahlende Miete muss sich auch nicht mit der Miete des Hauptmieters decken. Stehen dem Untermieter nach seinem Vertrag mehr Rechte zu als dem Hauptmieter, kann der Hauptvermieter gg den Untermieter Rechte aus § 1004 geltend machen, bei deren Durchsetzung wiederum dem Untermieter Minderungs- oder Schadensersatzansprüche ggü dem Hauptmieter zustehen; ggf kann er das Untermietverhältnis auch fristlos aus wichtigem Grund kündigen (§ 543 II Nr 1).

Rn 3

Ein Gleichlauf zwischen Untermietvertrag und Hauptmietvertrag kann auch nicht durch eine auflösende Bedingung erreicht werden, soweit § 572 II – insb bei Wohnraummietverhältnissen – eine für den Mieter nachteilige Regelung dieses Inhalts verbietet. Im Gewerberaummietrecht (§ 578) wäre eine derartige Koppelung der Mietverhältnisse allerdings möglich. Außerhalb des Anwendungsbereichs von § 565 stehen dem Untermieter bei kollusivem Zusammenwirken zur Aufhebung des Hauptmietvertrages zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter allenfalls die Rechte aus § 242 (unzulässige Rechtsausübung) zur Seite.