Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 437 BGB ... / IV. Selbstständiger Beratungsvertrag.

Rn 78

Die Grundsätze der separaten Haftung eines Verkäufers aus einem neben dem Kaufvertrag geschlossenen selbstständigen Beratungsvertrag gelten nach der Schuldrechtsreform fort (so ohne Erörterung BGH NJW 15, 1510 Rz 8; WM 16, 2167 Rz 25; vgl MüKo/Emmerich § 311 Rz 86 ff; krit Mertens AcP 03, 818, 851 ff). Einen solchen Vertrag nimmt der BGH an, wenn sich die Beratung durch den Verkäufer ›nach Inhalt, Umfang, Intensität und Bedeutung so verselbstständigt hat‹, dass sie ›als Verpflichtung eigener Art neben dem Kaufvertrag steht‹; dazu bedarf es ›besonderer und außergewöhnlicher Umstände‹ (zur aF BGHZ 140, 111, 115; zuletzt BGH NJW 08, 2852 Rz 11 ff; Ddorf BeckRS 13, 21850: jedenfalls nicht, wenn Beratungsbedarf nicht erkennbar oder mitgeteilt ist). Schon ein ›ausdrücklicher Rat‹ kann reichen (BGH NJW 15, 1510 [BGH 19.12.2014 - V ZR 194/13] Rz 8). Ansprüche aus dieser zusätzlichen Vertragsgrundlage verjähren nach §§ 195 ff, nicht § 438 (BGH WM 16, 2167 Rz 8; zur aF NJW 99, 1540, 1541; 08, 506 Rz 7; MüKo/Westermann § 438 Rz 10). Beratungsverträge sind häufig bei der gewerblichen Immobilienvermarktung, Vertragspartei kann zusätzlich der Vermittler sein (BGH NJW 13, 1873 Rz 11 m krit Anm Hahn ZfIR 13, 421 [BGH 01.03.2013 - V ZR 279/11]; zust Schmidt-Räntsch ZfIR 14, 113, 126; BeckRS 13, 19778; NJOZ 14, 1461 Rz 6; Karlsr MDR 13, 840 [BGH 07.03.2013 - V ZB 83/12]).