MIETFLÄCHE - Feststellungsklage zur Mietfläche unzulässig?

Almut König

Leitsatz

Der Mieter kann nicht auf Feststellung klagen, dass gemietete Räume eine bestimmte Fläche haben. Im Geschäftsraummietvertrag kann vereinbart werden, wie die Mietfläche zu ermitteln ist.

Fakten:

Der Gewerberaummieter meint, dass die Mieträume eine geringere Fläche haben, als im Mietvertrag ausgewiesen. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht: Die Klage ist unzulässig. Eine Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung festgestellt wird. Berechnungsgrundlagen für einen Anspruch sind kein Rechtsverhältnis. Die Feststellung der Mietfläche ist eine Tatsachenfrage, die darauf gerichtet ist, die Berechnungsgrundlagen für die zutreffende Miete aufgrund des geschlossenen Mietvertrags festzustellen. Der Mieter hat aber auch in der Sache keinen Erfolg: Der Mietvertrag beschreibt den Mietgegenstand mit einer "Bürofläche" von ca. 230 m². Ferner ist geregelt, dass die Mietflächenangabe 9 Prozent anteilige Nebenflächen beinhaltet. Er regelt auch, wie die maßgebliche Mietfläche zu ermitteln ist: Es wird festgelegt, dass es sich bei den angegebenen Flächenmaßen um die von den Außenlinien der Umfassungswände des Mietobjekts umschlossene Fläche handelt und dass gegenüber angrenzenden Mietobjekten die Mittellinie der jeweiligen Mietbereichstrennwand ausschlaggebend ist.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 03.06.2004, 8 U 8/04

Fazit:

Der Mieter hätte eine negative Feststellungsklage darauf erheben können festzustellen, dass kein Anspruch auf Zahlung einer über einen bestimmten Betrag hinausgehende Miete besteht. Das Gericht hätte dann feststellen müssen, in welchem Umfang der Anspruch zu verneinen ist. Dabei hätte auch die Mietfläche festgestellt werden müssen.