Kinne/Schach/Bieber, BGB § 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschrift übernimmt § 556a Abs. 2 und 3 a. F. mit sprachlichen Abänderungen sowie, bedingt durch die Aufteilung des bisherigen § 556a auf mehrere Vorschriften, die Unabdingbarkeit aus § 556a Abs. 7 a. F. Aus dem Zusammenhang der Regelung ergibt sich, dass die dort genannte Härte sich nur auf den in § 574 Abs. 1 genannten Personenkreis beziehen kann.

2 Rechtsfolgen des Widerspruchs

Rz. 2

Der Anspruch des Mieters geht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Frist. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht im Einzelnen; es unterliegt der Beurteilung des Tatrichters unter Berücksichtigung aller Umstände. Dabei ist abzuschätzen, in welcher Zeit der Härtegrund, auf den sich der Mieter berechtigt berufen kann, in Wegfall kommt. Der Gesetzesfassung (Abs. 2) ist zu entnehmen, dass grundsätzlich eine befristete Fortsetzung in Betracht kommt. In diesem Zusammenhang neigen die Gerichte dazu, die Frist nicht zu kurz (nicht unter sechs Monaten), aber auch nicht länger als zwei bis drei Jahre zu bemessen (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 556a Rn. 20).

Rz. 3

Nur wenn ungewiss ist, wann die Härtegründe wegfallen, kann auch ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bestehen, wobei die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit für unzulässig gehalten wird (LG Lübeck, WuM 1994, 22).

Rz. 4

Über die Fortsetzung des Mietverhältnisses können die Parteien sich einigen. Kommt eine Einigung – wie zumeist – nicht zustande, ist durch Urteil zu entscheiden, um die entsprechende Bestimmung vorzunehmen. Dabei ist auch darüber zu urteilen, ob der Vermieter eine Änderung der Vertragsbedingungen verlangen kann (Abs. 1 Satz 2). Gegebenenfalls ist das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortzusetzen, was sich auch auf die Miete erstreckt. Für eine Erhöhung der Miete sind nicht die formellen und materiellen Voraussetzungen des § 558 einzuhalten (offenbar überwiegende Meinung, vgl. Palandt/Weidenkaff, § 574a Rn. 3; a. A. Sternel, Mietrecht, IV Rn. 223). Der dogmatische Streit hat kaum praktische Bedeutung, da in der Praxis eine Erhöhung der Miete nur bei einem erheblichen Abweichen der bisher gezahlten Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht kommen dürfte.

3 Prozessuale Fragen

Rz. 5

Im Räumungsrechtsstreit hat der Mieter seinen Widerspruch im Einzelnen zu begründen, d. h., er muss die Härtegründe im Einzelnen darlegen. Dies folgt aus der allgemeinen Beweislastverteilung, nach der jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darlegen und gegebenenfalls beweisen muss. Eine Widerklage auf Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses muss der Mieter nicht erheben, da nach § 308a ZPO das Gericht gegebenenfalls im Urteil auch ohne Antrag auszusprechen hat, für welche Dauer und unter welchen Änderungen der Vertragsbedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Allerdings kann der Mieter Widerklage erheben; es fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2003, 62 S 254/03, GE 2004, 235; Thomas/Putzo/Reichhold, § 308a Rn. 8). Der Mieter kann ferner vor einer Räumungsklage des Vermieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses klagen (Gestaltungsklage). In diesem Fall kann der Vermieter Widerklage auf Räumung erheben (die gegebenenfalls verbunden werden dürften). Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass keine Härtegründe vorliegen bzw. die Interessen des Vermieters überwiegen, ergeht ein Räumungsurteil; nur in den Entscheidungsgründen wird der mangelnde Fortsetzungsanspruch nach § 574 behandelt.

Kann der Mieter Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wird die Räumungsklage abgewiesen. Zugleich werden nach § 308a ZPO im Urteilstenor die Fortsetzung und Modalitäten dafür festgesetzt.

Rz. 6

Zur Berufung gelten die allgemeinen Vorschriften. Allerdings ist der Ausspruch über die Fortsetzung des Mietverhältnisses selbständig anfechtbar (§ 308a ZPO), so dass der Vermieter, dessen Räumungsklage abgewiesen worden ist, seine Berufung darauf beschränken kann, dass er sich z. B. gegen die Dauer der Fortsetzung wendet. Dies kann auch der Mieter tun, wenn er eine längere Fortsetzung erreichen will. Auf die sonst erforderliche sog. formelle Beschwer kommt es nicht an. Materielle Beschwer liegt vor, weil er eine Abänderung zu seinen Gunsten verlangt, z. B. eine längere Fortsetzung des Mietverhältnisses erstrebt (vgl. Thomas/Putzo/Reichhold, § 308a ZPO Rn. 10).