1 Vereinbarung des Umlageschlüssels
Rz. 1
§ 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch für preisgebundene Sozialwohnungen (§ 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG). Für vermietete Eigentumswohnungen gilt § 556a Abs. 3. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt dagegen § 556a nicht, da § 578 Abs. 2, der für Gewerberäume gilt, nicht auf § 556a Abs. 1 verweist. § 556a gilt auch für die vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Wohnraummietverhältnisse (Art. 11 MietRRG). § 556a regelt nur den Umlageschlüssel der "kalten" Betriebskosten. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten richtet sich nach der vorrangigen HeizkostenV.
Rz. 2
In den neuen Ländern durften bei Wohnraummietverträgen, die vor dem 11.6.1995 abgeschlossen waren, bis zum 31.12.1997 unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV durch schriftliche Erklärung des Vermieters einseitig auf den Mieter umgelegt werden (vgl. zur Umlegung der Nahwärme: BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, GE 2003, 1152). Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters setzte jedoch voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar war, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen wollte (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 279/05). Dagegen war § 4 Abs. 2 MHG a. F., wonach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, nicht heranzuziehen (BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, a. a. O.). Derartige einseitige Umstellungen gelten ab dem 1.9.2001 als vereinbart weiter (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB).
Rz. 3
§ 556a Abs. 1 Satz 1 schreibt bei Fehlen einer abweichenden Vereinbarung vor, dass nicht verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten vorbehaltlich anderer Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Der hierfür zugrunde liegende Maßstab wird als Abrechnungsmaßstab, Umlageschlüssel oder Umlagemaßstab bezeichnet. Sofern und soweit Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17, GE 2018, 869). Auch für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist – ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB – auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen (BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 173/17).
Rz. 4
Vorrangig für nicht verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ist – soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften (wie z. B. §§ 7, 8 HeizkostenV) entgegenstehen – die vertragliche Vereinbarung. Diese kann auch zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung des § 556a Abs. 1 abweichen. Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 abdingbar ist (BGH, Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13, GE 2015, 50).
Rz. 5
Die Vereinbarung muss in Mietverträgen, die über längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, schriftlich abgeschlossen werden; sonst gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550). Im Übrigen kann die Vereinbarung auch mündlich, und damit auch konkludent getroffen werden (vgl. unten Rn. 23).
Rz. 6
Die vertragliche Vereinbarung unterliegt der Inhaltskontrolle gem. § 306 ff., aber nicht der Billigkeitskontrolle der §§ 315, 316 (a. A. KG, GE 2002, 327; LG Freiburg, WuM 2000, 614). Die Billigkeitskontrolle setzt erst ein, wenn dem Vermieter vertraglich ein einseitiges Bestimmungsrecht hinsichtlich des Umlagemaßstabes eingeräumt worden ist (BGH, NJW 1993, 1061; insoweit zutreffend KG, Urteil v. 24.7.2006, 8 U 224/05, GE 2006, 1231), was auch als anderweitige Vereinbarung i. S. d. § 556a Abs. 1 anzusehen ist.
Haben die Parteien schon vor dem 1.9.2001 einverständlich einen bestimmten Abrechnungsmaßstab gehandhabt, bleibt es auch in Zukunft dabei (Langenberg, NZM 2001, 783 [789]; Bösche, WuM 2001, 367, 370; Franke, ZMR 2001, 951; Horst, MDR 2001, 721 [723]). In der Regel sind ohnehin die Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt worden. Der Mieter kann dann eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht verlangen (LG Berlin, Urteil v. 1.8.2000, 64 S 61/00, WuM 1996, 778, Ausnahme: verbrauchs- oder verursachungsunabhängig erfasste Kosten).
Rz. 7
Der Vermieter darf auch die auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskos...