Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

1 Anwendungsbereich

Rz. 1

§ 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob dem Dritten ein selbständiger, d. h. vom Mieter unabhängiger Gebrauch an der Mietsache oder einem Teil von ihr eingeräumt wird oder es sich lediglich um einen unselbständigen Mitgebrauch handelt (OLG Hamm, RE v. 17.8.1982, 4 RE-Miet 1/82; zustimmend: BayObLG, RE v. 29.11.1983, RE-Miet 9/82 und RE v. 6.10.1997, RE-Miet 2/96; OLG Karlsruhe, RE v. 16.3.1987, 3 RE Miet 1/87). Ein Schweigen des (Haupt-)Vermieters auf die Bitte um Untervermietungserlaubnis von Geschäftsräumen gilt nicht als Verweigerung, wenn die beabsichtigte Nutzungsart der Räume trotz Anfrage des (Haupt-)Vermieters nicht angegeben wird (KG, Urteil v. 11.10.2007, 8 U 34/07, ZMR 2008, 128. Der (Haupt-)Vermieter eines Grundstücks hat gegen den Gewerberaummieter einen Anspruch auf Auskunft darüber, an wen dieser untervermietet hat bzw. wer in Besitz des Grundstücks ist (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 30.7.2008, 7 O 4106/08, zitiert nach juris). Eine fehlende Gestattung der Untervermietung durch den (Haupt-)Vermieter hindert nicht den Abschluss eines Untermietvertrages. Auch ein ohne (die im Hauptmietvertrag geforderte) Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist wirksam (BGH, Beschluss v. 10.10.2007, XII ZR 12/07, GE 2007, 1627).

Rz. 2

Von der erlaubnispflichtigen Untervermietung muss jedoch die Nutzung der Wohnung durch den Mieter selbst und seine nahen Familienangehörigen abgegrenzt werden, die er in die Wohnung aufn...