Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 4.8.6 Nichteintritt des mit der Anmietung erwarteten Geschäftserfolges

Rz. 46

Beim Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages geht der Mieter regelmäßig davon aus, mit dem Betrieb des Geschäftes auch Gewinn erzielen zu können. Tritt dieser Erfolg nicht ein oder lässt sich gar mit den Einkünften der vereinbarte Mietzins nicht aufbringen, wird gerade bei langfristigen Mietverträgen eine Minderung des Mietzinses oder eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses erwogen. Da grundsätzlich der Mieter allein das Risiko des Erfolgs seines Unternehmens trägt, liegt i. d. R. kein Mangel der Mietsache vor, der eine Minderung des Mietzinses rechtfertigen oder gar zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen könnte (vgl. zuletzt BGH, Urteil v. 17.3.2010, XII ZR 108/08, ZMR 2010, 598 mit Rechtsprechungsnachweisen). Eine andere Frage ist, ob über § 313, der auf alle Schuldverhältnisses Anwendung findet, eine – nach der Schuldrechtsmodernisierung nur auf entsprechende Einrede hin (AnwK-BGB/Krebs, § 313 Rn. 78) zu berücksichtigende – Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden kann, die nach Abs. 1 der Bestimmung eine Anpassung der Miete ermöglicht (vgl. zum Sonderfall Corona Rz. 44) oder – falls das im Einzelfall nicht ausreicht – nach Abs. 3 Satz 2 auch eine Kündigung des Vertrages zulässt. Voraussetzung hierfür ist stets, dass die Erwartungen des Mieters in den dem Vertrag zugrunde liegenden übereinstimmenden Geschäftswillen beider Parteien eingeflossen sind. Dies kann nur dann angenommen werden, wenn eine Änderung der Risikoverteilung vorgenommen worden ist, etwa dadurch, dass der Vermieter durch bestimmte Vertragsformulierungen zu erkennen gibt, dass auch aus seiner Sicht die Vorstellungen des Mieters Grundlage für den Abschluss des Mietvertrages sein sollten.

Eine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls d...