Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 15 Abs. 1, 3 WEG, § 1004 BGB
Kommentar
Die Bezeichnung von Räumen eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Hobbyräume stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Die Unterlassung der Nutzung eines solchen Hobbyraumteileigentums als Wohnung kann von jedem Wohnungseigentümer gefordert werden. Auf eine vereinbarte Zweckbestimmung können sich Eigentümer verlassen und verlangen, dass jedenfalls keine andere Nutzung vorgenommen wird, die mehr stört oder beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung bei der Zweckbestimmung vorgesehenen Nutzung (vgl. BayObLG, NJW-RR 1989, 719 m. w. N.).
Auch nach etwa 10-jährig tolerierter anderweitiger Nutzung (hier: Wohnungsnutzung als Hausmeisterwohnung im Interesse der Eigentümer und entsprechender öffentlich-rechtlicher Gestattung durch die LHS München) ist nicht von einer Verwirkung nachfolgender Unterlassungsansprüche auszugehen.
Wird ein als Hobbyraum bezeichnetes Teileigentum tatsächlich mehrere Jahre auch mit Genehmigung der Baubehörde als Wohnung genutzt, steht dem nachfolgenden Unterlassungsanspruch auch nicht § 1 der 1. Zweckentfremdungsverordnung entgegen (BayRS 2330-12-I). Nach dieser Verordnung dürfen zwar grundsätzlich Wohnräume nur mit Genehmigung der Kreisverwaltungsbehörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden; diese Verordnung ist vorliegend jedoch nicht einschlägig, weil es sich bei dem Teileigentum der Antragsgegnerin nicht um Wohnräume handelt, sondern um Hobbyräume, die gerade nicht Wohnzwecken dienen. Allein der Umstand, dass solche Teileigentumsräume entgegen ihrer Zweckbestimmung (wenn auch mit Genehmigung der Baubehörde) tatsächlich als Wohnung genutzt werden, macht die Räume nicht zu Wohnungen im Sinne der Verordnung mit der Folge, dass sie ihrer Zweckbestimmung unter Berufung auf die Verordnung nicht mehr zugeführt werden dürften. Wohnraum im Sinne des Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. 11. 1971 (BGBl I S. 1745) und damit auch im Sinne des aufgrund dieser Bestimmung erlassenen § 1 der 1. Zweckentfremdungsverordnung liegt nur dann vor, wenn der betreffende Raum zu Wohnzwecken geeignet, aber auch bestimmt ist; maßgebend ist hier damit auch die subjektive Zweckbestimmung des Verfügungsberechtigten. Das vorliegende Teileigentum der Antragsgegnerin (Hobbyraum) war zu keiner Zeit zu Wohnzwecken bestimmt und wurde nur vorübergehend (wenn auch über längeren Zeitraum) als Wohnraum genutzt, wenn auch insoweit von Eigentümern und der LHS München geduldet.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 02.08.1990, BReg. 2 Z 76/90= NJW-RR 3/91, 139 = WE 10/91, 298)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Mit dieser Entscheidung ist erneut zum Ausdruck gebracht worden, dass zumindest die Nutzung solcher in der Teilungserklärung zweckbestimmten Räume (als Hobbyräume) zu Wohnzwecken mehr beeinträchtigt, als eine Verwendung als Hobbyraum. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass Fälle denkbar sind, in denen dies ausnahmsweise nicht gilt. Streng formalistisch ist deshalb im Regelfall in solchen Raumnutzungsfragen allein auf Zweckbestimmungsvereinbarungen in einer Teilungserklärung (ergänzend in einem Aufteilungsplan) abzustellen.