Grenzziehung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bei Wasserleitungen

Leitsatz

1. Durch die Teilungserklärung kann nicht Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden
2. Eine Verschiebung der Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nach Teilungserklärungsvereinbarung ist nur zugunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums möglich (vgl. auch § 5 Abs. 3 WEG)
3. Versorgungsleitungen (hier: Wasserleitungen) stehen als wesentliche Bestandteile des Gebäudes bis zur Absperrmöglichkeit durch einen Sondereigentümer als einheitliche Sache zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen
4. Von Gemeinschaftseigentum der Wasserleitung ist auch auszugehen, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dienen sollte (Abgrenzung zur Heizkörperentscheidung des Senats im Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10)

Normenkette

§§ 5 Abs. 1, 2 und 3 WEG; §§ 93, 94 BGB

Kommentar

1. Vorliegend war in der Teilungserklärung u.a. vereinbart, dass "die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung im Sondereigentum stehen".

   Zur Reparatur einer solchen in der Dachabseite verlaufenen Wasserleitung kam es zum Streit, letztendlich zu klägerischem Feststellungsantrag, dass sich die betreffende Leitung im Gemeinschaftseigentum befinde. Berufungsgericht und BGH bestätigten diesen klägerischen Antrag.

2. Während sich die Teilrechtsfähigkeit auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt, fallen Streitigkeiten über sachenrechtliche Grundlagen der Gemeinschaft, insbesondere über die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht in diese Verwaltungszuständigkeit, sondern sind dem Gemeinschaftsverhältnis vorgelagert. Aus diesem Grund war auch von entsprechendem Feststellungsinteresse des Klägers im Verhältnis zu den Beklagten auszugehen (h.M.).

3. Durch Vereinbarung in der Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (vgl. §§ 93, 94 BGB), zu denen auch die innerhalb des Gebäudes verlegten Wasserleitungen zählen, nicht begründet werden.

   Welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach § 5 Abs. 1 bis 3 WEG, sodass einer Teilungserklärung insoweit nur indirekte Bedeutung zukommt. Die Teilungserklärung kann insoweit bestimmen, welche Räume Gegenstand des Sondereigentums sind, sodass die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile nach § 5 Abs. 1 WEG kraft Gesetzes ebenfalls Sondereigentum werden. Zum anderen können nach Teilungserklärung Bestandteile, die nach § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen, dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden (§ 5 Abs. 3 WEG). Den umgekehrten Weg, also die konstitutive Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum durch Teilungserklärungsvereinbarung, sieht das Gesetz hingegen nicht vor; Grenzverschiebung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kann es durch Vereinbarung also nur zugunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums geben (h.M.).

   Ob Leitungen, die in tragenden und damit in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Wänden verlegt sind, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind, war im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden, da hier die zu beurteilende Leitung ohne Weiteres zugänglich war. Umstritten ist jedoch, wann wesentliche Bestandteile eines Gebäudes, die sich zwar im Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, aber nur einer Sondereigentumseinheit dienen, i.S.d. § 5 Abs. 1 WEG zu den Räumen dieser Einheit "gehören". Zum einen wird insoweit der räumliche Zusammenhang in den Vordergrund gestellt, zum anderen auf Funktion und "Dienen" abgestellt. Vertretbar ist auch die Auffassung, alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die sich außerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, stets als gemeinschaftliches Eigentum anzusehen.

   Grundlage des Wohnungseigentums ist das Miteigentum an dem Grundstück. Nach allgemeinem sachenrechtlichen Grundsatz können an wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes keine anderen Rechte als am Grundstück bestehen (§§ 93, 94 BGB); damit ist das Gemeinschaftseigentum die Regel, während das Sondereigentum an solchen Gebäudeteilen eine Ausnahme bildet. Als Ausnahmebestimmung von diesen Grundsätzen des BGB ist auch § 5 Abs. 1 WEG eng und nicht ausdehnend auszulegen (BGH, Urteil v. 3.4.1968, V ZB 14/67). § 5 Abs. 1 WEG würde sich dann auf die Bestandteile beschränken, die sich innerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befänden.

4. Vorliegend ist von einer Anlage bzw. Einrichtung im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG bei der streitigen Wasserleitung auszugehen. Soweit sich solche Leitungen im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich als Einheit anzusehen; sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz als Anlage i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG. Dies entspricht auch natürlicher Anschauung und trägt darüber hinaus der Interessenlage der Wohnungseigentümer Rechnung. Demgegenüber sind schütze...